【摘 要】經(jīng)過幾年我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了巨大成就，經(jīng)濟全球化趨勢的加快，使房地產(chǎn)業(yè)面臨著與世界接軌的趨勢。房地產(chǎn)開發(fā)管理在這樣的趨勢下，地位日漸重要起來，本文對房地產(chǎn)開發(fā)管理做了簡要的分析進而發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性。

　　【關(guān)鍵詞】論文,房地產(chǎn),管理,重要性

　　房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱型產(chǎn)業(yè)，房屋質(zhì)量優(yōu)劣，直接決定著廣大消費者切身利益以及社會主義經(jīng)濟的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營者要在牢固樹立起質(zhì)量第一的觀念的同時，還要以具有長遠戰(zhàn)略的目光去研究和探尋技術(shù)管理領(lǐng)域中的措施及策略。

　　一、房地產(chǎn)開發(fā)管理的定義及特點

　　房地產(chǎn)開發(fā)管理是指在確定的時間范圍內(nèi)，為完成既定目標通過有效的領(lǐng)導及控制、計劃以及組織能力，充足利用現(xiàn)有的有限資源的運行機制并通過形式特殊的臨時性組織的一種系統(tǒng)管理方法。房地產(chǎn)開發(fā)管理具有以下基本特點：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復雜且系統(tǒng)的工作

　　房地產(chǎn)開發(fā)管理具有多個組成部分，工作需要跨越多個組織，運用多個學科知識來解決所出現(xiàn)的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作可以借鑒的經(jīng)驗較少，執(zhí)行過程中存在未知因素較多，未知因素又常具有不確定性。并且需要將不同經(jīng)歷、不同組織的工作人員合理地組織在一個具有臨時性的組織當中，在成本、科學技術(shù)、進度等相對嚴格條件下實現(xiàn)開發(fā)項目的目標等。這些復雜多變的因素都體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)管理是一項復雜的工作，并且其復雜性與其他的生產(chǎn)管理存在很大的不同。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)管理具有創(chuàng)造性

　　房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一次性特點，因此在承擔風險的同時必須積極發(fā)揮創(chuàng)造性。這是房地產(chǎn)開發(fā)管理與一般的具有重復性的管理工作的重要區(qū)別。房地產(chǎn)開發(fā)管理的創(chuàng)造性依賴于科學技術(shù)的不斷發(fā)展和進步要解決復雜多變的項目問題，必須依靠和綜合利用多種學科的研究成果，多種技術(shù)相結(jié)合，借以實現(xiàn)問題的解決和項目的順利進行。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)管理有其壽命周期

　　房地產(chǎn)項目管理的本質(zhì)是對一次性的房地產(chǎn)工作的計劃和控制，保證預定目標在規(guī)定期限內(nèi)完成。一旦工程的目標得到滿足，項目本身就失去了存在的價值而最終解體。因此房地產(chǎn)開發(fā)管理具有一種人們可以預知的壽命周期。

　　4.壽命周期中的房地產(chǎn)開發(fā)管理有明確的階段順序

　　房地產(chǎn)開發(fā)管理具有較明確的階段，這些階段一般可以通過其任務(wù)的類型來劃分，或者由關(guān)鍵的決策劃分。根據(jù)每個階段項目的內(nèi)容不同，階段的定義以及劃分也產(chǎn)生了區(qū)別。一般認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的每個具體階段應(yīng)結(jié)合管理上的不同特點，及時提出要需完成的多種任務(wù)。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要階段

　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)一般分為幾個階段，下面就房地產(chǎn)開發(fā)管理項目中的重要階段進行簡要分析。

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)建議書階段

　　建議書是指建設(shè)中某一項所提及的建議性文件，是提出對投資項目的一個總體輪廓的設(shè)想，為推薦的擬建項目給出必要說明是房地產(chǎn)工程項目建議書的主要作用，主要從宏觀角度上，考慮投資該項目建設(shè)的必要性。看項目的建設(shè)是否符合國家的長遠規(guī)劃及要求，與此同時初步地對是否具備項目建設(shè)的條件進行分析，對投入人力以及物力的價值作進一步地深入研究，以供相關(guān)的部門進行選擇并最后確定是否有必要進入下一步的可行性研究階段的工作，其主要的內(nèi)容包含地點、資源、資金、方案、規(guī)模、以及建設(shè)周期等。因此要對這一階段進行盡可能詳盡的調(diào)查與研究，方能為下一階段的操作提供可靠保證。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究階段

　　一般由房地產(chǎn)開發(fā)的單位委托，經(jīng)過審定的有關(guān)工程設(shè)計和咨詢類單位來完成房地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究。經(jīng)過經(jīng)濟、技術(shù)等方面的分析擬建項目以及比較多種擬建方案，進一步提出客觀科學的評價意見，經(jīng)咨詢單位與房地產(chǎn)雙方確認可行后，最終進行房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告的撰寫工作。可行性研究的報告經(jīng)批準后，可以作為投資項目的確定以及設(shè)計文件的編制的主要依據(jù)。可行性研究報告是一項具有科學性質(zhì)的研究工作，絕不可跳過這一階段，盲目地決定房地產(chǎn)項目的啟動工作。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計工作階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計工作是在技術(shù)及經(jīng)濟方面，對擬建項目的實施工作進行的全面且詳細的安排，是具體化的決策內(nèi)容，是作為組織施工建設(shè)的依據(jù)，是房地產(chǎn)基本建設(shè)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。值得注意的是設(shè)計工作的展開，要根據(jù)具體的工藝條件和現(xiàn)實狀況來進行。不了解客觀實際情況就開展設(shè)計工作會導致施工中產(chǎn)生諸多問題 ，且提高了施工建設(shè)的成本。

　　4.房地產(chǎn)項目建設(shè)實施階段

　　該階段主要工作為施工建設(shè)及招標。曾出現(xiàn)過的許多劣質(zhì)建筑工程，主要應(yīng)歸咎于此階段。根據(jù)國家相關(guān)工程建設(shè)的規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)應(yīng)禁止讓利、墊資等非法行為的出現(xiàn)，積極進行工程建設(shè)的公開招標。應(yīng)避免公開招標下的私自議標，甚至一些沒有完整的施工設(shè)計圖的私下議標行為。私自議標的狀況下會由于資金不足等原因，導致施工方如果按照正常施工計劃將無法收回施工建設(shè)的成本，這樣的情況促使施工單位必然會采取一些非法手段例如偷工減料、使用劣質(zhì)材料等來完成建設(shè)項目，最終對工程項目的質(zhì)量產(chǎn)生極大隱患。

　　5.房地產(chǎn)項目竣工驗收階段

　　作為房地產(chǎn)建設(shè)項目周期中的最后一個階段的是竣工驗收階段，它是對建設(shè)工作的全面考核，也是對工程項目的建設(shè)工作是否符合房地產(chǎn)方的設(shè)計要求的檢查以及對工程質(zhì)量的重要檢驗環(huán)節(jié)，甚至是保證建筑工程的整體質(zhì)量的最后關(guān)卡。竣工的驗收階段對項目發(fā)揮投資效果，促進工程建設(shè)的及時投產(chǎn)，以及總結(jié)工程建設(shè)的經(jīng)驗起著不可替代的作用。

　　三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要性

　　任何行業(yè)中，管理都在發(fā)揮著總攬大局的作用，無論是一個企業(yè)還是一個工程，如果沒有好的管理者或者管理，他們的工作安排將會出現(xiàn)混亂及無法控制的局面，無法形成井井有條的工作環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作受到工程施工進度、工程施工質(zhì)量以及對工程施工的成本的控制等多方面的影響，并且對企業(yè)的科學發(fā)展產(chǎn)生著深遠的影響，優(yōu)秀的管理在保證施工順利進行的同時還起到了增強企業(yè)綜合競爭力的作用。隨著經(jīng)濟和社會的快速發(fā)展、消費者生活水平的日益提高，人們對于自身所居住的環(huán)境要求也在逐漸提高。為了滿足人們對于的居所的需求，房地產(chǎn)的開發(fā)商需要充分地意識到開發(fā)管理的在房地產(chǎn)項目過程中所起到的重要作用。質(zhì)量將變成人們所不斷追求一項指標，企業(yè)也要根據(jù)現(xiàn)實需要，以科學的方法管理房地產(chǎn)項目，對房地產(chǎn)的開發(fā)項目進行嚴格和規(guī)范的質(zhì)量管理，提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中以現(xiàn)代先進的項目管理體系對其進行管理，在確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量的同時，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體實力和綜合競爭力，保障房房地產(chǎn)業(yè)主的切身利益和房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟效益以及社會效益的實現(xiàn)。

　　結(jié)束語

　　社會經(jīng)濟的發(fā)展促進著人民生活水平的逐漸提高，社會發(fā)展趨勢之一是追求高質(zhì)量生活，因此人們也逐漸提高著對于住房水平的要求，住房不在如以前那樣僅僅是休息的地方，它還成為了人們休憩心靈的港灣，是人們尋求放和松休閑時的最佳場所，所以房地產(chǎn)行業(yè)必然面臨著日益嚴峻的挑戰(zhàn)，挑戰(zhàn)的同時也迎來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的極好機遇。房地產(chǎn)商在進行項目的開發(fā)和管理過程中，要不斷規(guī)范自身的行為，對國家的法定法規(guī)嚴格遵守和實行，從而得到廣大人民群眾的認可，才能夠使企業(yè)得到長遠的發(fā)展。

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