摘要：隨著世界老齡化的普遍加劇，英國、美國、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國家相繼開展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。國外的經(jīng)驗(yàn)本可以為我國以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但事實(shí)卻是老百姓對以房養(yǎng)老有偏見，金融機(jī)構(gòu)不敢貿(mào)然涉水。本文以上海地區(qū)為例研究公眾對于以房養(yǎng)老的意愿，并對此問題提出適合國情的意見。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文發(fā)表,以房養(yǎng)老,意愿分析,反按揭

　　1.緒論

　　1.1選題背景及意義

　　選題背景。國務(wù)院2013年9月發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出發(fā)展老年人住房反抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)引發(fā)社會(huì)的廣大關(guān)注和熱議。社會(huì)公眾對此項(xiàng)目持有各種態(tài)度，支持者認(rèn)為“以房養(yǎng)老”可以拓寬養(yǎng)老渠道，反對者認(rèn)為政府要讓老百姓拿自己的房子養(yǎng)老，同時(shí)不少人持質(zhì)疑態(tài)度，擔(dān)憂政府推卸養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建設(shè)中的責(zé)任。遇冷，是現(xiàn)在以房養(yǎng)老遇到的尷尬局面。政府如何以房養(yǎng)老的解釋僅僅局限于概念，對公共的疑惑無法解釋，引發(fā)了我們對于公眾以房養(yǎng)老意愿的調(diào)查。

　　問題的提出。隨著世界老齡化的普遍加劇，國外的成功經(jīng)驗(yàn)本可以為我國以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)提供可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但事實(shí)卻是老百姓對以房養(yǎng)老有偏見，金融機(jī)構(gòu)不敢貿(mào)然涉水。

　　盡管之前的學(xué)術(shù)領(lǐng)域?qū)σ苑筐B(yǎng)老都持積極態(tài)度，提出以房養(yǎng)老是以兒防老和養(yǎng)老保險(xiǎn)的有限補(bǔ)充，金融市場都有能力進(jìn)行以房養(yǎng)老的業(yè)務(wù)，且政府也表示支持以房養(yǎng)老在中國的發(fā)展并提出了一系列政策，然而越臨近試點(diǎn)，反對之聲愈多。以房養(yǎng)老是否真正保證了公民的權(quán)益及安樂的晚年，而不是讓百姓辛辛苦苦一輩子的積蓄變成了金融機(jī)構(gòu)的犧牲品。

　　選題意義。養(yǎng)老保險(xiǎn)和保障房是建設(shè)和諧社會(huì)的兩個(gè)重要方面。而現(xiàn)今的中國社會(huì)，養(yǎng)老保險(xiǎn)與住房問題都十分敏感。我國是世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老資金缺口很大;住房問題又涉及到民生問題與國民經(jīng)濟(jì)問題，金融行業(yè)也不敢貿(mào)然涉水。希望通過此次研究，徹底分析公眾對于以房養(yǎng)老的意愿、分析在中國水土的發(fā)展。

　　1.2以房養(yǎng)老的發(fā)展歷史與現(xiàn)狀

　　“以房養(yǎng)老”在國外早有先例，它最早起源與荷蘭，而發(fā)展最成熟，最具代表性的當(dāng)屬美國。美國在發(fā)展此項(xiàng)業(yè)務(wù)始于20世紀(jì)60年代，前期發(fā)展比較緩慢。到20世紀(jì)90年代，該業(yè)務(wù)開始顯著增長，前景廣闊。

　　除了美國，新加坡也是實(shí)施以房養(yǎng)老模式較成功的一個(gè)國家。60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機(jī)構(gòu)或金融機(jī)構(gòu)，由這些機(jī)構(gòu)一次性或分期支付養(yǎng)老金。老人仍居住在自己的住房內(nèi)，待其去世后，房屋產(chǎn)權(quán)由這些機(jī)構(gòu)處置，進(jìn)行抵押變現(xiàn)并結(jié)算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

　　國務(wù)院關(guān)于《加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出要鼓勵(lì)探索開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，希望通過以房養(yǎng)老解決養(yǎng)老資金難題。事實(shí)上，“以房養(yǎng)老”在上海、南京等部分地區(qū)早有實(shí)踐，試點(diǎn)主體包括政府部門和金融機(jī)構(gòu)，但效果并不理想，以致停滯或取消。專家指出，試點(diǎn)不成功的最主要的因素是我國傳統(tǒng)文化中的置業(yè)、儲(chǔ)蓄與住房反向抵押觀念上的沖突。此外，社會(huì)誠信體系仍然不夠穩(wěn)定。

　　1.3相關(guān)理論與文獻(xiàn)綜述

　　與以房養(yǎng)老相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)研究。在我國，以房養(yǎng)老屬于新興事物，對其的研究還大多數(shù)屬于前期的理論研究。在中國，以房養(yǎng)老的最初實(shí)踐項(xiàng)目是2005年南京湯山的“溫泉留園”養(yǎng)老項(xiàng)目。國內(nèi)關(guān)于以房養(yǎng)老的研究主要分為以下三類：第一類是以國外的實(shí)踐為主的綜合性介紹，此類研究主要對外國以房養(yǎng)老項(xiàng)目的的開展?fàn)顩r和運(yùn)作方式予以介紹;第二類是基于國內(nèi)的實(shí)踐的研究和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，主要通過對國內(nèi)探索以房養(yǎng)老的一些經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)，為以后以房養(yǎng)老的發(fā)展提供理論支持;第三類是實(shí)證性研究，總結(jié)實(shí)踐過程中的困境和經(jīng)驗(yàn)。

　　1.4研究方法和內(nèi)容結(jié)構(gòu)

　　研究方法和研究內(nèi)容。隨著中國步入老齡化社會(huì)，社會(huì)養(yǎng)老和家庭養(yǎng)老的壓力日趨增大，尋找一條適合中國實(shí)際的養(yǎng)老方式是解決問題的關(guān)鍵。筆者針對上海市以房養(yǎng)老居民意愿進(jìn)行問卷調(diào)查，本次調(diào)查問卷主要面向上海老年、中青年居民發(fā)放。共發(fā)放1000份，回收有效問卷900份，回收率為90%。此外，還設(shè)計(jì)完成了訪問調(diào)研階段，共采訪100人。采訪對象分為6個(gè)年齡組為25、35、45、55、65、75。旨在了解上海居民對待以房養(yǎng)老的態(tài)度與意見，更為全面、形象的了解老百姓對以房養(yǎng)老的期望。本文通過對問卷的統(tǒng)計(jì)和生命周期理論研究分析上海市民對于以房養(yǎng)老這一種新型的養(yǎng)老的方式的意愿態(tài)度

　　2.老市場的環(huán)境分析

　　2.1金融環(huán)境

　　住房反抵押需要經(jīng)歷較長的時(shí)間周期，而銀行和保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)是以短期逐利為目標(biāo)的，因而與房產(chǎn)持有者在利益上存在著較大的時(shí)間差異[1] 。“以房養(yǎng)老”需要成熟的金融市場作為支撐，目前我國的金融市場環(huán)境尚不完善，“以房養(yǎng)老”進(jìn)展緩慢。

　　2.2市場環(huán)境

　　在反抵押的借款人房產(chǎn)處置之前，金融機(jī)構(gòu)的所有資金都是凈流出狀態(tài)，如果缺乏資產(chǎn)證券化市場，金融機(jī)構(gòu)可能沒有意愿做大“以房養(yǎng)老”的規(guī)模。另外，房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)會(huì)影響到以房養(yǎng)老的房產(chǎn)價(jià)值的估算，對以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的健康發(fā)展會(huì)有不利影響。

　　2.3人文環(huán)境

　　在中國很多老人希望將財(cái)富遺留給子女，如果老人把房子變現(xiàn)，即使物質(zhì)上得到較大的提升，但精神上的缺失會(huì)影響老年人的身心健康，這也成為以房養(yǎng)老推行過程中的一大阻礙。另一方面，很多老年人會(huì)因?yàn)槊孀訂栴}放棄將自己的房子抵押來養(yǎng)老的方式，他們寧愿“打腫臉來充胖子”也不愿選擇以房養(yǎng)老。傳統(tǒng)的觀念構(gòu)成了以房養(yǎng)老推行的又一大阻礙。

　　3.養(yǎng)老意愿分析

　　通過對調(diào)查問卷的數(shù)據(jù)整理研究，完整整理1000份調(diào)查問卷對其進(jìn)行分析。

　　首先得出了受訪者的基本信息，包括年齡、職業(yè)、房產(chǎn)情況等多種信息。其中受訪者年齡分布較為平均，以每5歲做一個(gè)分界點(diǎn)，自25歲至75歲共4檔人數(shù)分別為16%、31%、14%、12與12%。超過75歲的受訪者也占到了15%。另外一個(gè)重要指標(biāo)就是家庭收入狀況與房產(chǎn)擁有量。對于家庭收入而言，排名第一的是10萬～20萬的選項(xiàng)，共有405人，占45%。排名第二的是5萬～10萬的選項(xiàng)，占32%。排名第三的是20萬～50萬，占13%。排名第四的是5萬以下，占8%。排名最后的是50萬以上，共有18人，占2%。對于房產(chǎn)擁有量，排名第一的是擁有兩套房產(chǎn)的選項(xiàng)，占30%。排名第二的是擁有一套房產(chǎn)，占29%。排名第三的是擁有3套以上房產(chǎn)，占24%。排名第四的是擁有三套房產(chǎn)，占16%。排名最后的居然是沒有房產(chǎn)，僅占1%。 　　而對于受訪者的意愿，我們得出的關(guān)鍵數(shù)據(jù)在于是否了解、支持“以房養(yǎng)老”，以及較為細(xì)致統(tǒng)計(jì)對于各種類型的以房養(yǎng)老的方式，會(huì)有怎樣的選擇。在詢問是否可以接受以房養(yǎng)老的問題是，僅有占37%的人選擇了可以，剩下63%的人選擇了不可以。

　　對于受訪者的意愿細(xì)節(jié)，得出了以下的數(shù)據(jù)，排名第一的是“售出大房，換購小房，用差價(jià)款養(yǎng)老”，占49%。排名第二的是“租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老”，占43%。剩下的三個(gè)選項(xiàng)“將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老”、“將住房出售，再租回原住房，用該筆款項(xiàng)交納房租和養(yǎng)老”、“將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每個(gè)月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款”選擇的人數(shù)寥寥無幾，僅占8%。

　　這幾個(gè)關(guān)鍵的數(shù)據(jù)構(gòu)成了我們調(diào)查的幾個(gè)重要指標(biāo)，即收入與房產(chǎn)與是否愿意“以房養(yǎng)老”之間的關(guān)系。

　　在選擇愿意以房養(yǎng)老的人群中，有27%的人年收入在5萬～10萬之間，22%的年人收入在10萬～20萬之間，34%的人年收入在20萬～50萬之間，16%的人年收入在50萬以上，近似呈正態(tài)分布趨勢。

　　同時(shí)，在選擇愿意以房養(yǎng)老的人群中，選擇人群最多的是擁有兩套房的受訪者，占42%。其次是擁有三套房的人群，占29%。對于有兩套房以下以及多余三套房的人群而言，“以房養(yǎng)老”并沒有很強(qiáng)的吸引力。

　　4.結(jié)論

　　4.1主要結(jié)論

　　本文通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)了收入房產(chǎn)與對以房養(yǎng)老的接受度。本文發(fā)現(xiàn)是否能夠接受“以房養(yǎng)老”與收入及房產(chǎn)擁有量存在著密切的聯(lián)系。年收入多少與對“以房養(yǎng)老”的接受度近似呈正態(tài)分布關(guān)系，而擁有兩套至三套房的人群最傾向于“以房養(yǎng)老”，擁有更少或更多房產(chǎn)的人群則對“以房養(yǎng)老”意愿不大。

　　4.2待解決問題

　　本次數(shù)據(jù)樣本的收集大多來自于收入較高、房產(chǎn)較多的人群，對于該問題的看法存在不具備全面代表性的可能。對于無房產(chǎn)、收入低的人群，或是特殊的家庭如“失獨(dú)”家庭、“空巢老人”本文未涉及。

　　參考文獻(xiàn)：

　　[1]牛清霞，張倩.我國開展住房反向抵押貸款可行性研究[J].商品與質(zhì)量，2011，S4.

　　[2]屠年松，王浩.人口老齡化背景下中國住房反向抵押貸款發(fā)展研究[J].昆明理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2014，3.

　　[3]宋一凡.美國新興的反抵押貸款[J].上海金融，1991，3.