【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)特別是商品住宅呈現(xiàn)出迅速發(fā)展之勢(shì)，全國(guó)商品房?jī)r(jià)格保持持續(xù)上揚(yáng)或維持在高住運(yùn)行。如何正確面對(duì)高漲的商品住宅這一特殊消費(fèi)品，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，真正改善廣大人民群眾的住宅環(huán)境，是政府和個(gè)人都應(yīng)認(rèn)真分析思考的問(wèn)題。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)論文,商品住宅,價(jià)格上漲

　　一、我國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀

　　近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上漲，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一般人所能承受的經(jīng)濟(jì)能力，很多普通人奮斗一生，也不能在一線城市買上房子;更有甚者，有些人因?yàn)橘I房壓力太大而選擇輕生或者報(bào)復(fù)社會(huì)。導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的因素很復(fù)雜，如果結(jié)合到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，則房?jī)r(jià)上漲的主要原因有經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)、住房需求旺盛、收入分配不均、國(guó)家經(jīng)濟(jì)與貨幣政策，資本和勞動(dòng)力向中心城市流動(dòng)、土地資源約束且價(jià)格上升、供不應(yīng)求下的投機(jī)炒作行為等。

　　(一)總體需求呈旺盛趨勢(shì)

　　近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，推動(dòng)了房?jī)r(jià)快速上漲的，主要包括正常需求、超前需求、被動(dòng)需求、投機(jī)需求。

　　(二)人口的高速上漲

　　我國(guó)人口和家庭的數(shù)量不斷增加，人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。基于我國(guó)“人多地少，人多房少的”基本國(guó)情，從而在客觀上導(dǎo)致了我國(guó)整體房?jī)r(jià)的不斷上升。

　　(三)收入分配不均

　　在社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)的體制的發(fā)展下，我國(guó)由原來(lái)的“鼓勵(lì)一部分人先富起來(lái)，帶動(dòng)剩下的人共同富裕”變成了現(xiàn)在的“窮者更窮，富者更富”。由于我國(guó)收入的分配不均，導(dǎo)致貧富差距越來(lái)越大，財(cái)富越來(lái)越集中在少數(shù)人手中，這些人利用充足的資金囤積大量房源，借機(jī)抬升房?jī)r(jià)，住房大部分作為投資品減少了居住性質(zhì)的使用，這也是導(dǎo)致我國(guó)房源緊張的一個(gè)原因。

　　(四)國(guó)家經(jīng)濟(jì)與貨幣政策

　　我國(guó)經(jīng)濟(jì)與貨幣政策也影響著房?jī)r(jià)，國(guó)家十分重視投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用，所以大部分貨幣用作投資，而絕大多數(shù)投資人都是風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，不愿意將所有的資金都投向高風(fēng)險(xiǎn)的證券市場(chǎng)，而國(guó)家對(duì)其他高利潤(rùn)的行業(yè)存在不合理的壟斷，無(wú)法讓投資人進(jìn)入，所以大量的投資轉(zhuǎn)而流向房地產(chǎn)行業(yè)。

　　(五)勞動(dòng)力向中心城市移動(dòng)

　　隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，人口從欠發(fā)達(dá)城市和較發(fā)達(dá)城市向比較發(fā)達(dá)的城市，從內(nèi)部城市向沿海城市的遷移，已經(jīng)成為我國(guó)甚至全世界勞動(dòng)力流動(dòng)的基本特征。其中，農(nóng)村中有大量剩余勞動(dòng)力涌向城市，使得城市的住房需要急劇上升，因而也會(huì)導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)，特別是一線城市的房?jī)r(jià)，瘋狂上漲。

　　(六)土地資源嚴(yán)格控制且價(jià)格上升，推動(dòng)房?jī)r(jià)和地價(jià)互動(dòng)上漲

　　由于糧食作為重要的戰(zhàn)略資源加上人口眾多，就必須保證糧食產(chǎn)量，所以我國(guó)制定了18億畝土地紅線，所以我國(guó)的土地用于建設(shè)的供給量嚴(yán)重受到限制。土地資源的有限性、土地占用的從嚴(yán)控制導(dǎo)致土地成本不斷上升，而土地成本的提高決定了住房的高起點(diǎn)價(jià)，也是拉動(dòng)土地價(jià)格不斷走高的成因。同時(shí)，房地產(chǎn)用地供應(yīng)的持續(xù)減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系日趨緊張，使得未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的壓力不斷增大，這是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升的直接原因。房?jī)r(jià)和地價(jià)兩者之間相互促進(jìn)，互相提高對(duì)方的價(jià)格，使得雙方價(jià)格都不斷攀升。

　　(七)投機(jī)炒作行為

　　生產(chǎn)商為了獲得更多的利潤(rùn)而建造更多的商品房和高檔房，其他的經(jīng)濟(jì)適用房和保障性的住房很少，再加上中間商的惡意炒作使得房?jī)r(jià)攀升。

　　二、房?jī)r(jià)調(diào)控政策

　　上述都是導(dǎo)致我國(guó)住房?jī)r(jià)格太高的一些原因，我認(rèn)為，可以以下幾個(gè)方面來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)：

　　(一)住房限購(gòu)令

　　如前所述，導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高其中一個(gè)原因是因?yàn)橥稒C(jī)行為的存在。因此，根據(jù)房屋購(gòu)買目的的不同，在稅收和利率方面采取不同的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于第一次購(gòu)房者特別是90平米以下的購(gòu)房者，以及經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)房者再貸款利率及首付款比例方面，應(yīng)給與更優(yōu)惠的政策。對(duì)于第二套以上的住房者，或者多套住房的轉(zhuǎn)讓者，對(duì)于首付比例、貸款利率以及轉(zhuǎn)讓所得稅方面，應(yīng)該做更高方面的要求。

　　(二)鼓勵(lì)保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)

　　應(yīng)該鼓勵(lì)地方政府出讓更多的土地進(jìn)行經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的開發(fā)商在政策和稅收方面給予一定的優(yōu)惠，補(bǔ)償他們一部分的損失，提高他們的積極性。加大宣傳租房的意義，轉(zhuǎn)變?nèi)藗?ldquo;只買不租”的觀念，同時(shí)加大廉租房建設(shè)，讓更多買不起房、租不起房的人有房租，也可以對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的轉(zhuǎn)讓，出租等牟利行為進(jìn)行限制。

　　(三)健全社會(huì)保障體系(住房公積金等)

　　建立職工住房公積金制度，為職工較快、較好地為解決住房問(wèn)題提供了保障;建立住房公積金制度，能夠有效地建立和形成有房職工幫助無(wú)房職工的機(jī)制和渠道，住房公積金在資金方面為無(wú)房職工提供了幫助。通過(guò)健全住房公積金制度，可以減輕在職員工的買房壓力，有利于緩解住房緊張的的問(wèn)題。

　　(四)均衡發(fā)展

　　國(guó)家應(yīng)注重中小城市的發(fā)展和中西部地區(qū)的發(fā)展，還有農(nóng)村的發(fā)展。一線城市的房?jī)r(jià)比較高，一般人承受不了，而在一些二三線城市或者更小的城市中，房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)沒(méi)那么高，更多的人也能承受得起。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力大量涌入城市，城市需要提供大量的住房給這些人居住，如果能加強(qiáng)農(nóng)村的發(fā)展，縣城創(chuàng)造和提供工作崗位給這些剩余勞動(dòng)力，讓他們有工作，有收入來(lái)源，我想他們也不一定愿意背井離鄉(xiāng)，去那些工作機(jī)會(huì)較多但是生存壓力更大的城市。

　　住房問(wèn)題尤其是房?jī)r(jià)問(wèn)題，是一個(gè)永恒的話題，因?yàn)樗鼤r(shí)時(shí)刻刻與每個(gè)人的利益息息相關(guān)。對(duì)住房問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，應(yīng)該允許有一個(gè)發(fā)展變化、逐步深入的問(wèn)題的過(guò)程，急躁不得。只要目標(biāo)明確，措施得當(dāng)，政府和社會(huì)各界積極配合、共同努力，定能實(shí)現(xiàn)我國(guó)住房領(lǐng)域的和諧發(fā)展。