The Analysis on Pricing Game Behavior of Real Estate Enterprises
SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2
（1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University， Kunming Yunnan 650500
2 Yulin Municipal Sub-branch PBC， Yunlin Shaanxi 719000）
Abstract：High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising， such as the existence of an act of speculation， rising land prices and rising house prices expectation， etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China， the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality， the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end， based on real estate enterprises' collusion， the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.
Keywords： real estate； oligopoly； game

　　摘要：房價居高不下已經(jīng)成為當今國內(nèi)社會最受關注的話題之一。造成房價上漲的因素有很多，比如，炒樓行為的存在，地價的上升，房價預期高漲等等。本文首先通過對我國房地產(chǎn)行業(yè)特點的分析，得出我國的房地產(chǎn)市場是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場；然后在此基礎上結(jié)合現(xiàn)實情況，分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動機以及合謀的博弈過程；最后針對房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對策建議。

　　關鍵詞：房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點

　　（一）房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性的市場。首先，由于土地位置的固定性，使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無法移動，因此，房地產(chǎn)不能形成全國性或世界性市場。其次，由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品，而消費者購房更多選擇臨近區(qū)域，所以，一個地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競爭關系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無法根據(jù)自身的市場供求狀況及時流進流出，從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此，房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性。

　　（二）房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國于2001年開始推廣實施的土地儲備制度以及2002年實施的土地招標拍賣制度，決定了我國土地市場的賣方壟斷特征。這兩個制度意味著在我國的房地產(chǎn)市場，土地供給方只有一個——政府，形成土地供給的壟斷；而土地需求方卻有許多個，形成需求的競爭。

　　其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性，使得房地產(chǎn)的每個項目都占據(jù)著一個獨特的位置。位置對房地產(chǎn)具有極端的重要性，房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外，還包含經(jīng)濟、社會、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同，使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤，或者同一棟樓不同層次朝向，給房地產(chǎn)商帶來的利潤差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

　　最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟、技術和信息等方面的經(jīng)濟性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國目前實施的土地出讓方式，構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進入壁壘。此外，由于品牌形象以及品牌所代表的實力，使得進入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

　　綜上所述，土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性，使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外，房地產(chǎn)市場存在著較高的進入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場的特征。因此，我國的房地產(chǎn)市場是一個典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場。

　　二、房地產(chǎn)商實行合謀的動機分析

　　（一）現(xiàn)實分析。在需求一定的前提下，假如房地產(chǎn)商之間競爭激烈，房價必然會下降。房價下跌會壓縮企業(yè)的利潤空間，這樣的競爭是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的，因此開發(fā)商之間存在價格合謀動機。在合謀利潤的分配方面，如果企業(yè)是類似的，合謀企業(yè)共分利潤就十分容易，只要平均分配利潤即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大，合謀企業(yè)在如何分配利潤方面意見就不一致，從而導致合謀破裂。也就是說，合謀行為通常會在少數(shù)相類似的企業(yè)間容易達到，并得到維持；反之，如果企業(yè)在成本、市場力量方面差別較大，就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營上的手段基本一致，成本構(gòu)成也十分相似，因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價格合謀。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中，所有的企業(yè)都將賣不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因為一旦房屋賣不掉，開發(fā)商的巨額投資就無法收回，這部分投資就會轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀尽＞揞~沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認識到，當同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個競爭者時，自己的行為對其他房地產(chǎn)商有相當大的影響，打價格戰(zhàn)可能會遭到報復。因此，房地產(chǎn)商需要互相比照定價，實現(xiàn)一種非正式的隱性價格合謀。

　　（二）理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中，假設房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況：古諾競爭、完全競爭、合謀。現(xiàn)通過比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價格、利潤等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動機。

　　1、古諾競爭。現(xiàn)假設房地產(chǎn)業(yè)有兩個寡頭企業(yè)，其行為及相關條件為：①兩個寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的；②每個企業(yè)都根據(jù)對手的產(chǎn)量來確定自己的產(chǎn)量；③每個企業(yè)的邊際成本為零，它們共同面臨的需求曲線是線性的；④兩個寡頭企業(yè)都是在已知對方產(chǎn)量的情況下，各自確定能給自己帶來最大利潤的產(chǎn)量；⑤兩個企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。

　　用qi表示第i個企業(yè)的產(chǎn)量（i=1、2）；Ci（qi）表示第i個企業(yè)的成本函數(shù)；P=P（∑qi）表示價格是兩個企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù)；πi表示第i個企業(yè)的利潤函數(shù)。

　　假設Ci（qi）=qic，P（∑qi）=a-∑qi，πi=qi*P（∑qi）-Ci（qi），其中i=1、2，a為常數(shù)，c表示單位成本。

　　可得π1=q1*（a-∑qi）-q1c（1）

　　π2=q2*（a-∑qi）-q2c（2）

　　式（1）、（2）的最優(yōu)化一階條件為：

　　■=a-∑q■-q■-c=0（3）

　　■=a-∑q■-q■-c=0（4）

　　由此方程組可推出q■=q■=■；π■=π■=■

　　2、合謀。假定房地產(chǎn)市場上兩個寡頭企業(yè)通過合謀如同一個壟斷企業(yè)一樣采取行動，以使兩個企業(yè)總得利潤最大。

　　我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量，π■表示總壟斷利潤。

　　假設C■=q■c，P=a-q■

　　可得π■=q■P-C■=q■（a-q■）-q■c（5）

　　式（5）的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+（a-c）=0（6）

　　可推出q■=■；π■=■

　　單個壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤為■。

　　3.完全競爭。現(xiàn)假設兩個寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進行完全競爭。廠商利潤最大化條件為MR=MC，又因為完全競爭廠商存在P=MR，因此，完全競爭廠商的利潤最大化條件為P=MC，即當寡頭企業(yè)的價格等于邊際成本時，各寡頭廠商的利潤最大。因為企業(yè)邊際成本為零，即P=MC=0，所以π■=π■=0。

　　比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤可知，完全競爭時利潤為零；合謀時利潤最高；古諾競爭時利潤介于中間。由此不難看出，作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤最大化的驅(qū)使下，有強烈的合謀動機。

　　三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過程

　　假定市場中只有兩家房地產(chǎn)開發(fā)商，即開發(fā)商甲和開發(fā)商乙。如果兩家開發(fā)商合謀，則收益均為4；如果開發(fā)商甲為了追求自身利益最大化，率先采取不合謀策略，屆時，開發(fā)商甲收益為6，而開發(fā)商乙的收益為-2；如果兩開發(fā)商一開始都采取不合謀策略，則兩者收益均為0。如表1所示。

　　當開發(fā)商之間只進行一次博弈時，對開發(fā)商甲來說，如果開發(fā)商乙選擇“不合謀”，則自己選擇“不合謀”的收益為0，而選擇“合謀”的收益為-2。因此，在開發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時，“不合謀”是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開發(fā)商乙選擇“合謀”，則開發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6，選擇“合謀”的收益為4。所以，在開發(fā)商乙選擇“合謀”策略時，“不合謀”還是開發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類似的分析對于開發(fā)商乙同樣適用，因此，“不合謀”也是開發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此，（不合謀，不合謀）策略成為兩開發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下，每個寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來進行選擇，卻導致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

　　再采用逆推法來分析開發(fā)商之間進行次數(shù)為n的有限次重復博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈，以后不會再有重復博弈，因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒有差別，在第n輪采取不合謀策略是不會被報復或者受到懲罰的。于是單個的寡頭開發(fā)商會出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪，在第n-1輪每個參與者都知道第n輪雙方都會采取不合謀策略，因此，每個參與者在第n-1輪就會采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說，在有限次重復博弈中，一開始第一輪每個參與者就會采取不合謀策略。因此，在有限次重復博弈中，占優(yōu)策略納什均衡仍為（不合謀，不合謀）。因此，在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復博弈的情況下，房地產(chǎn)市場上合謀的每個寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境：每個寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進行選擇，卻導致了從整體利益而言最壞的結(jié)局，即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

　　但是由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征，所以開發(fā)商之間的博弈可視為無限次重復博弈。于是，此時一方撕毀協(xié)議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中，假設開發(fā)商甲采取“不合謀”行為為它帶來的暫時收益為6，但開發(fā)商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來，開發(fā)商甲最終的損失必然超過“不合謀”的暫時收益。因此，在房地產(chǎn)市場的無限次重復博弈中，“不合謀”策略對誰都不是最優(yōu)的，（合謀，合謀）才是使整體利益最大的納什均衡。

　　四、建議

　　對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，獲得超額利潤、降低巨額沉淀成本的風險等因素是合謀的主要動力。這種合謀行為不僅加劇了國內(nèi)房地產(chǎn)市場的壟斷，降低了企業(yè)的效率水平，而且也成為房價居高不下的重要原因。因此，政府應發(fā)揮宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理作用，確保房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。一方面，應著力完善并有效執(zhí)行《反壟斷法》，并通過設立一定的激勵機制，使房地產(chǎn)企業(yè)或其職員向反壟斷機構(gòu)提供企業(yè)之間達成合謀協(xié)議的違法事實。另一方面，應提高土地拍賣的計劃性和透明性，控制大規(guī)模地塊的整體出讓，可將地塊切分為若干規(guī)模適中的地塊由不同房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)。此外，房屋預售制度為房地產(chǎn)商合謀創(chuàng)造了便利條件，因此也需要對相關制度進行完善。

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