The Analysis on Pricing Game Behavior of Real Estate Enterprises
SHI Chao1 CHENG Hongliang REN Jian2
（1 School of Economic and Management of Yunnan Normal University， Kunming Yunnan 650500
2 Yulin Municipal Sub-branch PBC， Yunlin Shaanxi 719000）
Abstract：High housing prices has become one of the most concerned topics in present domestic society. There are many factors that cause housing price rising， such as the existence of an act of speculation， rising land prices and rising house prices expectation， etc. Following the analysis on the characteristics of the real estate industry in China， the paper concludes that China's real estate market is a regional oligopoly market. On the basis of above analysis and combined with the reality， the paper analyzes real estate enterprises' collusion motivation and game process of collusion. In the end， based on real estate enterprises' collusion， the paper puts forward some reasonable countermeasures and suggestions.
Keywords： real estate； oligopoly； game

　　摘要：房?jī)r(jià)居高不下已經(jīng)成為當(dāng)今國(guó)內(nèi)社會(huì)最受關(guān)注的話(huà)題之一。造成房?jī)r(jià)上漲的因素有很多，比如，炒樓行為的存在，地價(jià)的上升，房?jī)r(jià)預(yù)期高漲等等。本文首先通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的分析，得出我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)；然后在此基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)實(shí)情況，分析我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的合謀動(dòng)機(jī)以及合謀的博弈過(guò)程；最后針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)間的合謀提出一些合理的對(duì)策建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)論文投稿,房地產(chǎn),寡頭壟斷,博弈

　　一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)

　　（一）房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域性。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性的市場(chǎng)。首先，由于土地位置的固定性，使得每一處房地產(chǎn)都被固定在特定的位置上無(wú)法移動(dòng)，因此，房地產(chǎn)不能形成全國(guó)性或世界性市場(chǎng)。其次，由于房地產(chǎn)尤其是住宅是人民生活的必需品，而消費(fèi)者購(gòu)房更多選擇臨近區(qū)域，所以，一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)商更多的是同本地區(qū)的房地產(chǎn)商存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。不同區(qū)域的房地產(chǎn)產(chǎn)品由于無(wú)法根據(jù)自身的市場(chǎng)供求狀況及時(shí)流進(jìn)流出，從而在一定程度上限制了房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求范圍。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有鮮明的區(qū)域性。

　　（二）房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性。首先是土地的壟斷性。我國(guó)于2001年開(kāi)始推廣實(shí)施的土地儲(chǔ)備制度以及2002年實(shí)施的土地招標(biāo)拍賣(mài)制度，決定了我國(guó)土地市場(chǎng)的賣(mài)方壟斷特征。這兩個(gè)制度意味著在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地供給方只有一個(gè)——政府，形成土地供給的壟斷；而土地需求方卻有許多個(gè)，形成需求的競(jìng)爭(zhēng)。

　　其次是房地產(chǎn)產(chǎn)品的壟斷性。由于土地的固定性，使得房地產(chǎn)的每個(gè)項(xiàng)目都占據(jù)著一個(gè)獨(dú)特的位置。位置對(duì)房地產(chǎn)具有極端的重要性，房地產(chǎn)位置除了其所處的地理位置外，還包含經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、教育等人文環(huán)境因素。房地產(chǎn)位置的不同，使房地產(chǎn)產(chǎn)品具有差異性。位置不同的樓盤(pán)，或者同一棟樓不同層次朝向，給房地產(chǎn)商帶來(lái)的利潤(rùn)差異都是明顯的。這些差異性使得房地產(chǎn)產(chǎn)品形成了自然壟斷。

　　最后是房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和信息等方面的經(jīng)濟(jì)性壁壘幾乎不存在。土地資源的固定性和有限性以及我國(guó)目前實(shí)施的土地出讓方式，構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入壁壘。此外，由于品牌形象以及品牌所代表的實(shí)力，使得進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的品牌壁壘。

　　綜上所述，土地的固定性以及房產(chǎn)的弱流通性，使得特定地區(qū)內(nèi)通常僅有較少的房地產(chǎn)商。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著較高的進(jìn)入壁壘。上述因素完全符合寡頭壟斷市場(chǎng)的特征。因此，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)典型的區(qū)域性寡頭壟斷市場(chǎng)。

　　二、房地產(chǎn)商實(shí)行合謀的動(dòng)機(jī)分析

　　（一）現(xiàn)實(shí)分析。在需求一定的前提下，假如房地產(chǎn)商之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，房?jī)r(jià)必然會(huì)下降。房?jī)r(jià)下跌會(huì)壓縮企業(yè)的利潤(rùn)空間，這樣的競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)企業(yè)不愿看到的，因此開(kāi)發(fā)商之間存在價(jià)格合謀動(dòng)機(jī)。在合謀利潤(rùn)的分配方面，如果企業(yè)是類(lèi)似的，合謀企業(yè)共分利潤(rùn)就十分容易，只要平均分配利潤(rùn)即可。如果企業(yè)異質(zhì)性較大，合謀企業(yè)在如何分配利潤(rùn)方面意見(jiàn)就不一致，從而導(dǎo)致合謀破裂。也就是說(shuō)，合謀行為通常會(huì)在少數(shù)相類(lèi)似的企業(yè)間容易達(dá)到，并得到維持；反之，如果企業(yè)在成本、市場(chǎng)力量方面差別較大，就不易形成合謀。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)上的手段基本一致，成本構(gòu)成也十分相似，因此房地產(chǎn)企業(yè)較容易形成價(jià)格合謀。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)中，所有的企業(yè)都將賣(mài)不掉的房屋作為退出行業(yè)的首要壁壘。這是因?yàn)橐坏┓课葙u(mài)不掉，開(kāi)發(fā)商的巨額投資就無(wú)法收回，這部分投資就會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槌恋沓杀尽＞揞~沉淀成本迫使房地產(chǎn)商認(rèn)識(shí)到，當(dāng)同一區(qū)域內(nèi)只有少數(shù)幾個(gè)競(jìng)爭(zhēng)者時(shí)，自己的行為對(duì)其他房地產(chǎn)商有相當(dāng)大的影響，打價(jià)格戰(zhàn)可能會(huì)遭到報(bào)復(fù)。因此，房地產(chǎn)商需要互相比照定價(jià)，實(shí)現(xiàn)一種非正式的隱性?xún)r(jià)格合謀。

　　（二）理論分析。在房地產(chǎn)業(yè)中，假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)間的行為存在三種情況：古諾競(jìng)爭(zhēng)、完全競(jìng)爭(zhēng)、合謀。現(xiàn)通過(guò)比較房地產(chǎn)企業(yè)在三種情況下的產(chǎn)量、價(jià)格、利潤(rùn)等分析房地產(chǎn)企業(yè)的行為動(dòng)機(jī)。

　　1、古諾競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)假設(shè)房地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)寡頭企業(yè)，其行為及相關(guān)條件為：①兩個(gè)寡頭企業(yè)的產(chǎn)品是同質(zhì)的；②每個(gè)企業(yè)都根據(jù)對(duì)手的產(chǎn)量來(lái)確定自己的產(chǎn)量；③每個(gè)企業(yè)的邊際成本為零，它們共同面臨的需求曲線(xiàn)是線(xiàn)性的；④兩個(gè)寡頭企業(yè)都是在已知對(duì)方產(chǎn)量的情況下，各自確定能給自己帶來(lái)最大利潤(rùn)的產(chǎn)量；⑤兩個(gè)企業(yè)不存在任何正式的或非正式的合謀行為。

　　用qi表示第i個(gè)企業(yè)的產(chǎn)量（i=1、2）；Ci（qi）表示第i個(gè)企業(yè)的成本函數(shù)；P=P（∑qi）表示價(jià)格是兩個(gè)企業(yè)產(chǎn)量之和的函數(shù)；πi表示第i個(gè)企業(yè)的利潤(rùn)函數(shù)。

　　假設(shè)Ci（qi）=qic，P（∑qi）=a-∑qi，πi=qi*P（∑qi）-Ci（qi），其中i=1、2，a為常數(shù)，c表示單位成本。

　　可得π1=q1*（a-∑qi）-q1c（1）

　　π2=q2*（a-∑qi）-q2c（2）

　　式（1）、（2）的最優(yōu)化一階條件為：

　　■=a-∑q■-q■-c=0（3）

　　■=a-∑q■-q■-c=0（4）

　　由此方程組可推出q■=q■=■；π■=π■=■

　　2、合謀。假定房地產(chǎn)市場(chǎng)上兩個(gè)寡頭企業(yè)通過(guò)合謀如同一個(gè)壟斷企業(yè)一樣采取行動(dòng)，以使兩個(gè)企業(yè)總得利潤(rùn)最大。

　　我們用q■表示總壟斷產(chǎn)量，π■表示總壟斷利潤(rùn)。

　　假設(shè)C■=q■c，P=a-q■

　　可得π■=q■P-C■=q■（a-q■）-q■c（5）

　　式（5）的最優(yōu)化一階條件為■=-2q■+（a-c）=0（6）

　　可推出q■=■；π■=■

　　單個(gè)壟斷房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷利潤(rùn)為■。

　　3.完全競(jìng)爭(zhēng)。現(xiàn)假設(shè)兩個(gè)寡頭房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行完全競(jìng)爭(zhēng)。廠商利潤(rùn)最大化條件為MR=MC，又因?yàn)橥耆��?jìng)爭(zhēng)廠商存在P=MR，因此，完全競(jìng)爭(zhēng)廠商的利潤(rùn)最大化條件為P=MC，即當(dāng)寡頭企業(yè)的價(jià)格等于邊際成本時(shí)，各寡頭廠商的利潤(rùn)最大。因?yàn)槠髽I(yè)邊際成本為零，即P=MC=0，所以π■=π■=0。

　　比較三種情況下寡頭房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)可知，完全競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利潤(rùn)為零；合謀時(shí)利潤(rùn)最高；古諾競(jìng)爭(zhēng)時(shí)利潤(rùn)介于中間。由此不難看出，作為區(qū)域性寡頭壟斷性質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)在利潤(rùn)最大化的驅(qū)使下，有強(qiáng)烈的合謀動(dòng)機(jī)。

　　三、房地產(chǎn)商合謀的博弈過(guò)程

　　假定市場(chǎng)中只有兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，即開(kāi)發(fā)商甲和開(kāi)發(fā)商乙。如果兩家開(kāi)發(fā)商合謀，則收益均為4；如果開(kāi)發(fā)商甲為了追求自身利益最大化，率先采取不合謀策略，屆時(shí)，開(kāi)發(fā)商甲收益為6，而開(kāi)發(fā)商乙的收益為-2；如果兩開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始都采取不合謀策略，則兩者收益均為0。如表1所示。

　　當(dāng)開(kāi)發(fā)商之間只進(jìn)行一次博弈時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)商甲來(lái)說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商乙選擇“不合謀”，則自己選擇“不合謀”的收益為0，而選擇“合謀”的收益為-2。因此，在開(kāi)發(fā)商乙選擇“不合謀”策略時(shí)，“不合謀”是開(kāi)發(fā)商甲的占優(yōu)策略。如果開(kāi)發(fā)商乙選擇“合謀”，則開(kāi)發(fā)商甲選擇“不合謀”的收益為6，選擇“合謀”的收益為4。所以，在開(kāi)發(fā)商乙選擇“合謀”策略時(shí)，“不合謀”還是開(kāi)發(fā)商甲的占優(yōu)策略。類(lèi)似的分析對(duì)于開(kāi)發(fā)商乙同樣適用，因此，“不合謀”也是開(kāi)發(fā)商乙的占優(yōu)策略。如此，（不合謀，不合謀）策略成為兩開(kāi)發(fā)商的納什均衡。在一次靜態(tài)博弈的情況下，每個(gè)寡頭都出于自己的占優(yōu)策略來(lái)進(jìn)行選擇，卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局。

　　再采用逆推法來(lái)分析開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行次數(shù)為n的有限次重復(fù)博弈。由于第n輪博弈是最后一輪博弈，以后不會(huì)再有重復(fù)博弈，因此第n輪博弈和一次性靜態(tài)博弈沒(méi)有差別，在第n輪采取不合謀策略是不會(huì)被報(bào)復(fù)或者受到懲罰的。于是單個(gè)的寡頭開(kāi)發(fā)商會(huì)出于自己的占優(yōu)策略而選擇不合謀。逆推到第n-1輪，在第n-1輪每個(gè)參與者都知道第n輪雙方都會(huì)采取不合謀策略，因此，每個(gè)參與者在第n-1輪就會(huì)采取不合謀策略。如此一直逆推到第一輪。也就是說(shuō)，在有限次重復(fù)博弈中，一開(kāi)始第一輪每個(gè)參與者就會(huì)采取不合謀策略。因此，在有限次重復(fù)博弈中，占優(yōu)策略納什均衡仍為（不合謀，不合謀）。因此，在一次性靜態(tài)博弈或有限次重復(fù)博弈的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)上合謀的每個(gè)寡頭企業(yè)都面臨著囚徒困境：每個(gè)寡頭企業(yè)出于各自的占優(yōu)策略進(jìn)行選擇，卻導(dǎo)致了從整體利益而言最壞的結(jié)局，即在占優(yōu)策略均衡中總體利益下降。

　　但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特征，所以開(kāi)發(fā)商之間的博弈可視為無(wú)限次重復(fù)博弈。于是，此時(shí)一方撕毀協(xié)議的“不合謀”行為必然引致另一方“不合謀”的“以牙還牙”策略。雖然在某次博弈中，假設(shè)開(kāi)發(fā)商甲采取“不合謀”行為為它帶來(lái)的暫時(shí)收益為6，但開(kāi)發(fā)商乙在以后的博弈中將一直采取“不合謀”策略。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商甲最終的損失必然超過(guò)“不合謀”的暫時(shí)收益。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)限次重復(fù)博弈中，“不合謀”策略對(duì)誰(shuí)都不是最優(yōu)的，（合謀，合謀）才是使整體利益最大的納什均衡。

　　四、建議

　　對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，獲得超額利潤(rùn)、降低巨額沉淀成本的風(fēng)險(xiǎn)等因素是合謀的主要?jiǎng)恿Α＿@種合謀行為不僅加劇了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷，降低了企業(yè)的效率水平，而且也成為房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。因此，政府應(yīng)發(fā)揮宏觀調(diào)控和監(jiān)督管理作用，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。一方面，應(yīng)著力完善并有效執(zhí)行《反壟斷法》，并通過(guò)設(shè)立一定的激勵(lì)機(jī)制，使房地產(chǎn)企業(yè)或其職員向反壟斷機(jī)構(gòu)提供企業(yè)之間達(dá)成合謀協(xié)議的違法事實(shí)。另一方面，應(yīng)提高土地拍賣(mài)的計(jì)劃性和透明性，控制大規(guī)模地塊的整體出讓?zhuān)�可將地塊切分為若干規(guī)模適中的地塊由不同房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)。此外，房屋預(yù)售制度為房地產(chǎn)商合謀創(chuàng)造了便利條件，因此也需要對(duì)相關(guān)制度進(jìn)行完善。

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