孫軍 寧夏建工集團(tuán)

　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，可直接或間接帶動(dòng)和影響多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)業(yè)不僅極大地影響著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且觸及到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的方方面面。本文僅就其對國民經(jīng)濟(jì)的影響因素進(jìn)行分析，以期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展相適應(yīng)，并且做到良性互動(dòng)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 國民經(jīng)濟(jì) 發(fā)展現(xiàn)狀 良性互動(dòng)

　　房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度大，能直接或間接帶動(dòng)多個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用，它不僅極大地影響著我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且觸及到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的方方面面。以住宅建設(shè)為主的房地產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大就業(yè)等方面起到了積極地作用。

　　房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有高度的敏感性和超前性，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的龍頭被確定為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，國家正采取各種措施鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入一個(gè)大發(fā)展大提高的時(shí)期。雖然房地產(chǎn)業(yè)受金融危機(jī)影響出于較冷形勢，但也正一步步回暖。房地產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)今乃至今后相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)的消費(fèi)熱點(diǎn)，市場將會(huì)保持相當(dāng)長的時(shí)間的旺盛期，它使中國每個(gè)城市形態(tài)和產(chǎn)業(yè)功能都發(fā)生了巨大的變化，推動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一

　　房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，在一個(gè)國家和地區(qū)國民經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)業(yè)有著重要的地位和作用。它既是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在一定時(shí)空條件下，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

　　1、房地產(chǎn)業(yè)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基本物質(zhì)前提，是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本保證。房地產(chǎn)是社會(huì)一切產(chǎn)業(yè)部門不可缺少的物質(zhì)空間條件，更是構(gòu)成各個(gè)產(chǎn)業(yè)部門不可或缺的基本要素。而且當(dāng)今城市經(jīng)濟(jì)和城市現(xiàn)代化都是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，這些都顯示出房地產(chǎn)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的重要地位。

　　2、房地產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)度大則直接或間接地引導(dǎo)和影響很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)系數(shù)和影響力系數(shù)在國民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門中處于平均水平以上。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全國GDP的比重成此案加速上升的態(tài)勢；房地產(chǎn)稅收在我國財(cái)政收人中的比重，也隨著我國稅制調(diào)整而逐步增大；房地產(chǎn)業(yè)所吸收的就業(yè)人口和房地產(chǎn)業(yè)所帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的就業(yè)人口也處在一種不斷擴(kuò)大的過程中；產(chǎn)業(yè)溢出的社會(huì)效益十分明顯，正改變著我國國民的生存環(huán)境和生存方式。房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)有著舉足輕重的作用和影響。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)各個(gè)領(lǐng)域的影響

　　（一）房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)勁動(dòng)力

　　1.房地產(chǎn)業(yè)的投資

　　通過國內(nèi)基本建設(shè)投資加大，在國內(nèi)資金充分的前提下，優(yōu)先加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并利用基本建設(shè)投資，提高GDP增長。房地產(chǎn)業(yè)的公共建筑建設(shè)是投資行為，要通過經(jīng)營收人逐步回收房地產(chǎn)的投資，其形成的工程產(chǎn)值，既對拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長具有重要作用，又對改善投資硬件環(huán)境，吸引新技術(shù)和國際資本具有重要作用。無論是什么類型的建筑工程，拉動(dòng)內(nèi)需持續(xù)增長，保證國民經(jīng)濟(jì)能夠抵御國際市場形勢變化的不利影響，都保持著較高增長速度。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)是拉動(dòng)消費(fèi)的上行力量

　　家庭購房是消費(fèi)行為，都會(huì)在擴(kuò)大和培育內(nèi)需上發(fā)揮積極的作用。這些年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)作出了巨大貢獻(xiàn)，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)，持續(xù)不斷地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。在我國國民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段發(fā)展中，房地產(chǎn)業(yè)將會(huì)繼續(xù)重要的發(fā)揮消費(fèi)熱點(diǎn)作用。房地產(chǎn)之所以成為消費(fèi)熱點(diǎn)，住房占據(jù)著主體和帶動(dòng)全盤的地位。據(jù)市場調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)的總投資中，住宅量占大部分比例，在廣大居民的消費(fèi)中，住房消費(fèi)也占據(jù)絕對比重。目前我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積仍然處于比較低的水平，再加上城市化逐步發(fā)展對住房的要求，以及必不可少的房屋折舊和拆遷對住房的要求，今后相當(dāng)長的一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)保持巨大的住房建設(shè)量，并會(huì)帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)較長時(shí)期地發(fā)揮消費(fèi)熱點(diǎn)作用。

　　（二）房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展

　　1.房地產(chǎn)業(yè)為相關(guān)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了市場空間

　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，建筑裝飾行業(yè)自身不僅得到發(fā)展，而且為相關(guān)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了空間。建筑工程量的增長，直接帶動(dòng)建筑材料流通的繁榮，目前建材市場也是最火暴的市場之一。每年建筑裝飾直接提供的市場容量就多帶動(dòng)了商業(yè)、建材、林業(yè)、輕工、機(jī)電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為其提供了產(chǎn)品銷售的巨大市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，建材在建筑工程中占有的比重有40%以上，特別是由于裝飾裝修的持續(xù)高速發(fā)展，使得建材行業(yè)較長時(shí)期內(nèi)保持了較高的增長速度。建筑裝飾行業(yè)的發(fā)展為林工產(chǎn)品也提供了巨大的市場，國家林業(yè)年鑒統(tǒng)計(jì)資料表明，我國木材銷量中的相當(dāng)部分用于建筑業(yè)。

　　2.房地產(chǎn)業(yè)對金融業(yè)的影響

　　房地產(chǎn)開發(fā)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的投資額度大，對資金的要求周期長，相應(yīng)它的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持，必須依靠金融業(yè)的帶動(dòng)。但房地產(chǎn)因預(yù)期投資收益率高，居民貸款風(fēng)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，最是吸引金融業(yè)投資的亮點(diǎn)，所以說房地產(chǎn)業(yè)又是金融業(yè)借貸資本的最大出路。據(jù)了解，目前各城市房地產(chǎn)消費(fèi)貸款占據(jù)個(gè)人消費(fèi)貸款總量的絕大部分，是金融業(yè)的發(fā)展支撐了我國老百姓的購房能力，而且每個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)都離不開金融業(yè)的投資。

　　3.房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展

　　隨著城市建設(shè)的迅速發(fā)展，住房體系的完善，人們生活水平的提高，住房條件的改善，加強(qiáng)了對服務(wù)水平的需求，物業(yè)管理、家政這個(gè)新出的服務(wù)行業(yè)近幾年也在漸漸興起快速發(fā)展。物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一辦理，例如：養(yǎng)護(hù)、修繕、清潔、保安、綠化等，大大減輕了業(yè)主的負(fù)擔(dān)，使住宅或辦公區(qū)域有個(gè)很好的環(huán)境。因?yàn)楝F(xiàn)在的生活節(jié)奏加快，家務(wù)對于上班族來說是件很煩瑣的事情，但家政就可以輕輕松松解決此問題，滿足了現(xiàn)代人生活的需求。由此看來，房地產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了一系列行業(yè)的發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

　　（三）房地產(chǎn)是擴(kuò)大就業(yè)的重要途徑

　　在國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，城市的現(xiàn)代化建設(shè)首當(dāng)其沖。近年來，城市建設(shè)總的工作量增幅較大，住宅、廠房、公共建筑等都在緊鑼密鼓的進(jìn)行中，這為建筑工人提供了更多的就業(yè)崗位，解決了農(nóng)民工的就業(yè)問題。另外，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)商業(yè)、建材、林業(yè)、輕工、機(jī)電等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)都離不開人工的操作，行業(yè)的迅速發(fā)展會(huì)需求更多的勞動(dòng)力資源，這就為剩余的勞動(dòng)力創(chuàng)造了就業(yè)機(jī)會(huì)。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展對國民經(jīng)濟(jì)的不良影響

　　1、如果房價(jià)上漲過快，過高的房價(jià)將會(huì)占用居民大部分的可支配收入，從而對居民的其他消費(fèi)活動(dòng)產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。

　　2、當(dāng)過熱的房地產(chǎn)市場向理性回歸或轉(zhuǎn)入蕭條之后，房價(jià)將會(huì)急劇下跌，造成居民所持有的財(cái)富數(shù)量減少，產(chǎn)生財(cái)富減縮效應(yīng)。

　　3、如果房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)迸裂，房價(jià)急轉(zhuǎn)直下，跌破購房者辦理按揭貸款時(shí)的首付款。那么，銀行系統(tǒng)將會(huì)出現(xiàn)大量的不良貸款或壞賬，壞賬比例達(dá)到一定程度就有可能拖垮銀行系統(tǒng)，從而造成整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的危機(jī)。

　　由此可見，在我國現(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)適度的擴(kuò)張并適度的超前發(fā)展是可行的，但房地產(chǎn)業(yè)過熱的發(fā)展是必須予以避免或解決的。這是現(xiàn)階段實(shí)現(xiàn)中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)良性互動(dòng)的基本立足點(diǎn)。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展控制措施

　　1、嚴(yán)格控制開發(fā)用地的供應(yīng)總量。政府必須根據(jù)商品房的市場需求量，來確定土地的供應(yīng)總量，避免盲目擴(kuò)大商品房開發(fā)規(guī)模，要強(qiáng)化地方政府的職責(zé)，通過土地的垂直管理抑制其過分投資的沖動(dòng)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)特征因地制宜的發(fā)展經(jīng)濟(jì)，避免不顧當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，爭相構(gòu)建以房地產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)，應(yīng)該從區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化布局著眼，把房地產(chǎn)業(yè)放到適當(dāng)位置上加以發(fā)展。唯有如此，才能從根本上穩(wěn)定地價(jià)、房價(jià)，開發(fā)商、投資者和消費(fèi)者等市場主體才會(huì)有投資信心。

　　2、針對我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，應(yīng)通過政策縮小東西差距、南北差距、城鄉(xiāng)差距，要鼓勵(lì)東部較發(fā)達(dá)地區(qū)的各類房地產(chǎn)企業(yè)積極參與西部相對落后地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，同時(shí)還要為培育這些相對落后地區(qū)的房地產(chǎn)市場創(chuàng)造更加寬松的投資環(huán)境。

　　3、是要保持房地產(chǎn)業(yè)投資的合理規(guī)模，從根本上切斷房地產(chǎn)業(yè)引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫的途徑。近年來，我國部分地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和地方政府的固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長過快，引發(fā)了投資過熱。當(dāng)前，特別要注意防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱，避免其影響到我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

　　4、要加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)過熱將會(huì)增大銀行體系的金融風(fēng)險(xiǎn)。為此要加強(qiáng)金融體系的監(jiān)管，逐步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款總額中的比例，積極拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，并加快發(fā)展金融衍生產(chǎn)品，以化解房地產(chǎn)投資所帶來的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　5、加快推進(jìn)相關(guān)體制和制度方面的改革。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性、綜合性很強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的獨(dú)立性差，依附性高。政府部門有必要對現(xiàn)行的體制和制度進(jìn)行合理的改革。政府主要做好三件事：首先是建“運(yùn)動(dòng)場”，建立有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的市場機(jī)制；其次是當(dāng)“裁判員”，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管制；再次是當(dāng)“教練員”，以超前的意識(shí)，做房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的向?qū)А?/p>

　　五、結(jié)束語

　　一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場，它的發(fā)展可直接拉動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，它的波動(dòng)涉及到建材、工程機(jī)械、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都具有極為重要的地位和作用，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。

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