節能建筑是指遵循氣候設計和節能的基本方法，對建筑規劃分區、群體和單體、建筑朝向、間距、太陽輻射、風向以及外部空間環境進行研究后，設計出的低能耗建筑。本文是選自國家級期刊《房地產導刊》中的評職范文：節能建筑的開發商主體博弈分析。

　　摘要：房地產開發商處于建筑行業的主動地位，對于在建筑行業新興的節能建筑，不同開發商將選擇不同的應對策略，針對兩開發商中之一選擇開發節能建筑時的博弈分析，應用豪泰林價格競爭模型進行轉換，得出并分析博弈均衡值，為開發商做出決策。

　　關鍵字：開發商博弈,豪泰林模型,節能建筑

　　0引言

　　社會經濟發展、人民日常吃穿住行等各環節都是以多種存在形式的能源為基礎。改革開放以來，社會經濟快速發展，起初是單方面追求國家GDP增長的粗放型發展模式，隨著世界各國能源緊缺與環境污染等負面現象的出現，各國都意識到能源的緊缺性和節約能源、開發利用可再生能源的緊迫性，我國也在國家經濟增長方式做了調整：由粗放型經濟向集約型經濟方式發展，在各行業提倡能源的節約使用。我國能源供需矛盾尖銳，結構不合理，能源利用效率低，一次能源消費以煤為主，化石能源的大量消費造成了嚴重的環境污染，能源安全、能源外交也逐漸成為世界矛盾和關注的焦點[1]。建筑行業相應國家提倡節約能源的號召，在建筑中積極應用節能技術與可再生能源[4]。

　　在房地產開發市場中，房地產市場中開發商處于主動地位，只有開發商開發出各種類型的建筑群，處于被動地位的消費者才進行選擇比較，進而確定各自滿意的產品，所以對開發商的研究尤為重要，建筑市場發展至今出現了將可再生能源應用于新建建筑的行業，開發商對新興市場持進入、觀望兩種態度。消費者購買房產時相對于其他因素，關心最多的還是建筑的使用性能和購買價格。在博弈理論中，豪泰林價格競爭模型是經典的價格分析模型，本文將豪泰林價格競爭模型應用于可再生能源建筑市場，分析開發商之間的行為對價格影響及博弈的均衡情況。

　　1 開發商策略

　　在房地產開發行業提倡的建筑節能目前已經逐步實現，有針對建筑主體結構上的節能措施，如對外墻磚、窗戶用材、外墻保溫、屋頂保溫、進戶門等采用節能技術或者節能材料，還有針對建筑使用過程中消耗能源方式的改善，即在建筑中使用可再生能源技術，以使建筑在運行使用過程中消耗能源為可再生能源。處于主動地位的開發商進行房產開發時，就要面對建筑類型的選擇：是選擇可再生能源建筑還是選擇傳統建筑。

　　在以下模型中，假設兩個開發商為博弈局中人，各自均為理性個體，博弈中只單方面尋求自身利益最大化，房地產市場中各方自行選擇所開發的建筑結構，有選擇開發與不開發的兩種可能，則有(開發，開發)、(不開發，開發)、(開發，不開發)、(不開發，不開發)四種情況。當兩者都為開發或者不開發時，屬于同類產品的開發，不具有明顯的對比性，兩者之一為開發時為(開發，不開發)、(不開發、開發)，這兩類歸結為一種情況，以下應用豪泰林價格競爭模型對其進行轉換。豪泰林模型是研究產品具有一定差異性的產品決策模型，這種模型認為，不同的消費者對不同企業的產品有著不同的偏好，產品的價格不是消費者唯一感興趣的變量。

　　2 建立模型

　　假定某城市是長度為1的線性城市，消費者均勻地分布在[0,1]區間內，其分布函數的密度為1。此處為兩個開發商：一個開發的房產為可再生能源建筑，另一個為傳統能源建筑。消費者對房產選擇時，考慮建筑結構、生活便利性、工作方便性、交通等多種因素，這些成本與距離成正比，單位距離的成本為t，居于x處的消費者購買開發商1的房產的旅行成本為tx，購買開發商2的房產的旅行成本為t(1-x)，開發商的位置分布有兩種情況：一是兩者位于[0,1]的兩端，二是位于(0,1)區間內任意位置[2]。

　　3模型分析

　　第一種情況：兩個開發商分別位于[0,1]的兩端[3]

　　開發商1是開發傳統建筑結構局中人，位于x=0處，開發商2是開發可再生能源建筑結構的局中人，位于x=1處。令pi為開發商i的售房價格，則開發商i的策略集為Si=[0，+∞]，i=1,2;ci為開發商i的成本，Di(p1，p2)為需求函數，i=1,2。

　　4結論

　　(1)兩開發商位于城市兩端時，均衡值與t，(c1-c2)有關，其中(c1-c2)越大，兩開發商之間的利潤差異越大，旅行成本t越高，建筑結構差異越大，房產對比越明顯，兩處房產的相互替代性下降，開發商對附近消費者的壟斷力加強，兩者之間的競爭越激烈，此時開發商全面考慮，選擇適合企業發展的建筑結構類型。

　　(2)兩開發商位于城市中除端點外的任意位置時，利用這種模型計算下的結果具有普遍性，對于任意兩個開發商進行博弈分析時，只需將兩者分布在歸一化的(0,1)區間內，應用具體數據進行比較，得出均衡值的大小然后進行建筑結構的選擇。

　　(3)通過豪泰林價格競爭模型，研究兩個開發商開發不同結構類型的建筑，結果發現，建筑產品的旅行成本越高，產品差異越大，投資者需求差異越大，均衡價格和收益差別就越高。

　　(4)開發商選擇建筑結構時要時刻關注行業內最新政策與形勢，抓住有利于企業發展的一切機會，如國家為了提倡新的節能技術在建筑中的應用而發布的一些補貼優惠政策等。

　　參考文獻：

　　[1]王金南 曹東.《能源與環境：中國2020》.北京:中國環境科學出版,2004.

　　[2]汪賢裕 肖玉明編著.博弈論及其應用.北京:科學出版社,2008.

　　[3] (美) 哈羅德·W·庫恩編著 韓松等譯.博弈論經典.北京:中國人民大學出版社,2004.

　　[4] 蔣能照 劉道平.水源·地源·水環熱泵空調技術及應用.北京:機械工業出版社,2007.

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