摘要：在我國國民經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)問題一直是人們關(guān)注的焦點之一，房產(chǎn)價格與人們的利益密切相關(guān)，本文結(jié)合多年的實踐經(jīng)驗，全面分析探討了房地產(chǎn)交易對房價的影響。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易,房價,影響,分析

　　一 、現(xiàn)階段中國房地產(chǎn)交易的狀況及存在的問題

　　我國房地產(chǎn)交易呈現(xiàn)出跨越式的發(fā)展是在2000以后，主要是因為市場需求的不斷加大以及城市化進程的不斷加快，給房地產(chǎn)交易市場提供了廣闊的需求空間，房地產(chǎn)行業(yè)得到了很大的發(fā)展。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)環(huán)境的不斷完善,房地產(chǎn)交易事業(yè)迅速發(fā)展起來,很多人投入了房地產(chǎn)交易的大軍中,根據(jù)相關(guān)的資料顯示，2000年以后由需求拉動的中國房地產(chǎn)交易每年都在20%以上，隨著炒房族的不斷增多,國內(nèi)房價在幾年內(nèi)不斷地上升,我國房價98年以來一直處于上升趨勢，尤其是2003年以后房地產(chǎn)價格上升趨勢明顯加快，到2009年為止中國房地產(chǎn)交易依然處于快速發(fā)展階段。

　　目前我國房產(chǎn)交易主要存在的常見問題有：

　　第一，非法預售現(xiàn)象較為普遍，出于融資以緩解資金壓力等原因，幾乎絕大多數(shù)新開發(fā)樓盤銷售都有“認購”或“認籌”的環(huán)節(jié)，這種非法預售的方式在我國特別是中小城市尤其普遍，不僅在一定程度上拉升了房價，還干擾和破壞了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，引發(fā)不安定事件，危害購房群眾利益和社會穩(wěn)定。

　　第二，需求旺盛，消費者法律意識不足;開發(fā)企業(yè)以“低價”、“團購”等方式，在未取得合法銷售條件的情況下以種種“口頭承諾”誘使消費者進行“內(nèi)部認購”或“認籌”，由于剛性需求和投資需求旺盛，消費者往往明知是非法銷售仍然爭相競購，出現(xiàn)了“未挖坑就銷售”和“手續(xù)尚未辦齊房子已經(jīng)賣完”等怪現(xiàn)象。以我市某項目為例，開發(fā)企業(yè)在尚未取得合法銷售條件的情況下，即開始對外售房，我監(jiān)管部門查處后，卻引起了購房群眾集體上訪事件，原因是開發(fā)企業(yè)被查處后退還了已支付的購房“訂金”，致使已付訂金的購房者無法“提前”買到該項目房屋。

　　第三，隨著我市城市化進程和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，我們監(jiān)管部門在實踐工作中不斷摸索總結(jié)經(jīng)驗，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管政策和監(jiān)管手段進行改進完善，如積極推行商品房買賣合同網(wǎng)上簽訂和備案制度，嚴格商品房預售許可管理，建立“房地產(chǎn)動態(tài)監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)”，完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)等等，但在實際操作中，我們的監(jiān)管工作仍然存在著更進一步完善的空間。

　　二、房地產(chǎn)交易對房價的影響分析

　　根據(jù)商品價值學說，商品住房的交易價格也是由房地產(chǎn)本身的價值決定的，其價值既包括所占用土地的價值，也包括土地上建筑物的價值。土地政策、建筑面積、社會經(jīng)濟水平、房屋成本造價、貨幣供給水平的原因也是房地產(chǎn)交易活動中造成房價波動的重要客觀原因。這就使其價格有了一般商品價格所沒有的特點，影響其價格的因素也紛繁復雜，考慮到實證研究的需要和數(shù)據(jù)的可獲得性，本文選取以下五個房地產(chǎn)交易中涉及的變量作為解釋變量代表上述影響因素：

　　(一)人均可支配收入。可支配收入代表地區(qū)群眾的經(jīng)濟實力，人均可支配收入越多，進行房地產(chǎn)交易的動機和次數(shù)就更加活躍，理論上該變量和房價存在正相關(guān)性。

　　(二)竣工房屋造價。房屋的造價是由工程預算造價和土地價格再加上其他房地產(chǎn)交易中的經(jīng)營銷售成本等的總和構(gòu)成的，竣工房屋的造價直接影響了商品住房的成本，成本的變化直接影響了房地產(chǎn)交易市場的活躍程度。

　　(三)土地購置費。隨著開發(fā)的房地產(chǎn)的不斷增加，土地越來越稀缺，這就造成房地產(chǎn)行業(yè)土地購置費不斷上漲的勢頭，土地購置費在相當大的程度上影響了商品房的售價，售價的變化也直接對房地產(chǎn)交易行業(yè)，進而對房價有著明顯的正相關(guān)性作用。

　　(四)商品住宅施工面積。建筑面積的大小影響房地產(chǎn)行業(yè)的供給量，另外，從目前房地產(chǎn)交易的現(xiàn)狀來看，大多采用預售方式進行交易，所以從理論上講，施工面積越大，商品房供給量越大，房產(chǎn)交易就會更加頻繁，二者呈反比例關(guān)系。

　　(五)名義貨幣供給量。從貨幣學的角度來分析，房價水平與貨幣供給量是正相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)交易作為一種市場活動，明顯受到幣值的影響。

　　三、改善房產(chǎn)交易來穩(wěn)定房價的對策建議

　　基于以上計量經(jīng)濟模型分析結(jié)果，從房地產(chǎn)交易處發(fā)，對于穩(wěn)定國內(nèi)房價，我提出個人的一些意見：

　　(一)上調(diào)存款準備金率、存貸款利率、緊縮房地產(chǎn)開發(fā)信貸等政策，減少貨幣供給量，減少大量熱錢投入房地產(chǎn)交易領(lǐng)域。另外在購房支出中，有很大一部分來自銀行貸款，通過嚴格控制房地產(chǎn)信用抵押貸款影響消費者的支付能力，從而減少住房需求量降低房價。

　　(二)提高土地利用效率,在一定的地段限制豪宅的建設(shè)。由于土地的稀缺性,現(xiàn)如今土地的購置費越來越高,所以房屋竣工造價中,土地購置成本占了很大的比例.為了減少對土地的浪費,在不能改變商品房投資量的情況下，保證每個樓盤的小型住戶的比例節(jié)約住宅的土地用地，減少一些富豪的奢侈購買行為，限制建設(shè)豪宅,給一些普通用戶提供更多的交易選擇空間。

　　(三)加快城市化建設(shè),充分利用城鎮(zhèn)土地資源,緩解大城市土地資源供應(yīng)壓力。一方面大量的農(nóng)民進城會造成會造成城市的擁擠和住房緊張的壓力,是住房供不應(yīng)求,另一方面,我國國土遼闊,農(nóng)村土地占大多數(shù),因此通過大力發(fā)展農(nóng)村城市化建設(shè),縮短城鄉(xiāng)差距們可以有效緩解土地供應(yīng)緊張局面,也可以減緩大量農(nóng)村人口涌入城市,合理利用土地資源,從而大大降低房屋成本。

　　(四)房地產(chǎn)交易要解決好金融市場問題。 房地產(chǎn)市場要想長足發(fā)展，離不開金融市場。房地產(chǎn)市場急需資金，而它巨大的來源就是金融市場，從近年信貸超常增長來看，房地產(chǎn)信貸的增長可以說是近乎瘋狂。房地產(chǎn)的投資回報率很高，于是銀行也把住房貸款當成了新的業(yè)務(wù)增長點，但是現(xiàn)實中就存在了嚴重的信息不對稱，銀行或是低估了風險，或是只為了業(yè)務(wù)增長，總之銀行把大量的貸款投向了房地產(chǎn)，開發(fā)商們大肆借貸，導致房地產(chǎn)虛假繁榮。我國的房地產(chǎn)金融市場發(fā)育程度較低，運行管理機制、風險分散機制、監(jiān)督約束與保障體系不健全。房地產(chǎn)融資多元化勢在必行。借鑒西方的信托制度很有必要，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。這樣可以形成地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)融資和證券投資三足鼎立的局面。為房地產(chǎn)基金做好安排。房地產(chǎn)金融市場的制度建設(shè)需要做好打持久戰(zhàn)的準備，控制信貸準入、加強審查管理，健全信用、抵押、保險等制度;拓寬融資渠道，盡最大努力防范房地產(chǎn)泡沫的爆破。

　　四、結(jié)束語

　　隨著市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展，房價一直處于上升的趨勢，甚至感覺出現(xiàn)了失控的狀態(tài)，房價問題成為人們最關(guān)心的問題之一。我們對房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)的各種問題一定要進行理智的對待，規(guī)范房地產(chǎn)交易，并且從政策、經(jīng)濟、行政多個方面對房地產(chǎn)交易行為進行約束。這才是從房地產(chǎn)交易的角度出發(fā)，為穩(wěn)定房價、維護社會穩(wěn)定和房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展需要進行的相關(guān)改進對策。

　　參考文獻：

　　[1]Malpezzi S,A Simple Error Correction Model of House Price .Journal of Housing Economics [J].1999

　　[2]Peter Fortura,Joseph Kushner.Canadianlnter-City House Price Differentials.Areltea Journal[J].1986

　　[3]熊艷.我國房地產(chǎn)價格影響因素研究【J】，金融經(jīng)濟，2009，(9)

　　[4]徐中生，居民可支配收入與房地產(chǎn)價格的關(guān)系研究—基于省際版面的計量分析[J]，價值工程，2009，(7)

　　[5]薛俊峰.房地產(chǎn)商面臨五大挑戰(zhàn)[J]， 中國房地產(chǎn)交易報 ，2003,(4)