摘要：受到全球金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)處于低迷時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著成本支出大、效益低的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，其成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。本文就我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題以及應(yīng)該采取的措施進行了簡單的探討及其研究，以便促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本，提升其市場競爭力。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn),項目成本,控制,措施

　　1. 引言

　　我國自改革開放以來，經(jīng)過30多年的發(fā)展，時至如今，取得了舉世矚目的成就。在眾多推動中國經(jīng)濟發(fā)展的元素中，房地產(chǎn)行業(yè)無疑扮演著舉足輕重的角色。在全球金融危機大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)處于低迷時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著更多挑戰(zhàn)。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在著成本支出大、效益低的情況。房地產(chǎn)開發(fā)項目作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的經(jīng)濟業(yè)務(wù)，其成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本。本文就我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題進行深入的探討及其研究，為實際中房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提供理論指導，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，提升其市場競爭力。

　　2. 地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的理論

　　成本控制就是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的各種耗費進行控制。主要是指對生產(chǎn)階段產(chǎn)品成本的控制。即運用一定的方法將生產(chǎn)過程中構(gòu)成產(chǎn)品成本的一切耗費限制在預(yù)先確定的計劃成本范圍內(nèi)，然后通過分析實際成本與計劃成本之間的差異，找出原因，采取對策以降低成本。成本控制指的是對房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部成本的控制，成本控制的方法是多種多樣的。從成本控制標準上來看，有目標成本控制法、標準成本控制法、預(yù)算控制法、責任成本控制法等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要包括以下幾方面的內(nèi)容:(1)土地征用及拆遷補償費或批租地價: (2)前期工程費 (3)基礎(chǔ)設(shè)施費 (4)建筑安裝工程費 (5)配套設(shè)施費 (6)開發(fā)間接費 (7)其他開發(fā)費用。

　　3. 我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制存在問題

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在四大問題：一、實際中比較注重對施工階段的成本控制，而對決策、設(shè)計、招標等階段的成本控制缺乏足夠的重視;二、房地產(chǎn)開發(fā)項目運作過程中輕計劃;三、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后、不能與時俱進，適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要;四、竣工匯總階段、未做好項目總結(jié)、分析工作。由于以上種種問題的存在，使成本支出大、效益低下的不良局面在相當多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中依然存在。

　　4. 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程進行成本控制的措施

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程包括：投資決策階段、設(shè)計階段、招標階段、施工階段、竣工驗收階段。按照全面控制原則，在進行成本控制時，要對這五個階段全部進行成本控制。然而由于不同階段影響成本控制的程度不同，按照重點控制原則進行成本控制。

　　4.1投資決策階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目投資決策階段是成本控制的基礎(chǔ)階段，對項目宏觀因素的定性分析并應(yīng)用成本效益分析、資金時間價值理論、目標規(guī)劃理論有關(guān)的指標并結(jié)合可行性研究報告對項目進行定量分析。主要內(nèi)容：(1)開發(fā)項目投資支出的估算;(2)開發(fā)項目經(jīng)營成本、收入、費用和稅金的估算;(3)開發(fā)項目財務(wù)狀況分析;(4)項目投資經(jīng)濟效益評價通過以上的分析比較，從而最終選擇恰當、合理的投資方案。

　　4.2設(shè)計階段

　　雖然設(shè)計階段的設(shè)計費一般占全部工程成本不到3%，但對工程造價的影響程度高達75%，所以設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵階段。做好設(shè)計階段的成本控制的主要措施有：(1)采用設(shè)計招`標(2)階段設(shè)計成果的審批簽章制度(3)改變設(shè)計費計費辦法(4)實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度(5)推行設(shè)計監(jiān)理制度和加強對設(shè)計圖紙的會審與審查工作。對設(shè)計單位設(shè)計的圖紙質(zhì)量進行仔細復(fù)核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設(shè)計單位提出修改，以免出現(xiàn)返工現(xiàn)象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經(jīng)濟性進行審核，以求提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周或失誤而帶來的經(jīng)濟損失。

　　4.3招投標階段

　　在招投標過程中進行成本控制，招標方應(yīng)注意以下幾點:(1)招標準備工作有人員準備、場地準備、技術(shù)物質(zhì)準備，另外一個重要的工作就是合同的總體策劃。合同的總體策劃是合同管理工作中的一種程序，是指合同當事人根據(jù)合同目標，預(yù)先決定在合同方面做什么，何時做，如何做，誰來做，為什么做等問題。(2)評標標準的三個要求：公正性、適應(yīng)性、科學性。指評標所采用的標準必須清楚、明確、具體、詳細。不宜過少、過粗，也不可過分約束，要留有一定的靈活性。(3)確定適當?shù)脑u標方法：招標方應(yīng)該根據(jù)自己項目的特點，選擇適合自己的評標方法。常見的評標方法有專家評議法、最低投標價法、經(jīng)評審的最低投標價法、綜合評估法、設(shè)備壽命期費用評標法。(4)加強評標管理：在評標過程中，要仔細分析各投標單位的投標文件，防止低價中標，高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議，優(yōu)化設(shè)計方案。此外，在招標過程中，可以利用群體項目開發(fā)的優(yōu)勢，確立一些長期合作的品牌和供應(yīng)商，在保證質(zhì)量的同時，提供更優(yōu)惠的價格，實現(xiàn)雙贏。

　　4.4施工階段

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工階段是依據(jù)設(shè)計圖紙，將原材料、設(shè)備、半成品等變成工程實體的過程，在項目全過程中占了很長的時間，這個階段是成本支出的顯性階段，其成本是具體的、繁雜的。主要措施：(1)編制成本計劃和工作流程圖(2)熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求(3)詳細進行工程計量(4)對經(jīng)濟技術(shù)變更進行經(jīng)濟技術(shù)比較，并進行預(yù)測和分析(5)定期進行工程費用超支分析(6)注重合同簽訂、修改和補充工作，著重考慮對項目成本的影響。(7)做好工程施工紀錄，保存好各種文件圖紙，特別是施工變更圖紙，為處理可能發(fā)生的索賠提供依據(jù)。在加強施工階段的成本控制工作時，還應(yīng)該注意以下幾點：合理控制工程變更、加強施工現(xiàn)場管理工作加強施工現(xiàn)場管理工作，優(yōu)化施工組織設(shè)計，選擇技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的施工方案，同時要確保工程需要的設(shè)備、材料的質(zhì)量。

　　4.5竣工驗收階段

　　竣工驗收階段是確定最終建設(shè)造價和考核項目建設(shè)效益，辦理項目資產(chǎn)移交，進行各階段造價對比和資料整理、分析、積累的重要階段，也是項目建設(shè)階段結(jié)束，運營維護階段的開始，亦是綜合檢驗決策、設(shè)計、施工質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。此階段成本控制的措施包括：(1)精心安排，干凈利落完成竣工掃尾工作，以防掃尾工作拖拉，戰(zhàn)線拉得過長，機械、設(shè)備無法轉(zhuǎn)移，而成本費用照常發(fā)放，從而使施工階段取得的經(jīng)濟效益逐步流失。(2)重視竣工驗收工作，順利交付使用。如不符合合同要求，且涉及費用問題，順應(yīng)做好索賠處理。(3)及時辦理結(jié)算，注意結(jié)算資料的完整，避免重復(fù)計算。(4)在工程保修期間，明確保修期責任者，做好保修期間的費用控制。

　　5. 結(jié)論

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的高低直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制尤其重要。本文就我國房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制中存在的問題進行簡單的探討及其研究，根據(jù)實際工程項目，提出各個階段成本控制的具體措施，從而促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷降低成本，減少消耗，提升其市場競爭力。

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