《國家稅務(wù)總局關(guān)于辦理增值稅期末留抵稅額退稅有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2019年第20號，以下簡稱“20號公告”)規(guī)定，自2019年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，連續(xù)六個月(按季納稅的，連續(xù)兩個季度)增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請退還增量留抵稅額。滿足條件能享受留抵稅額退稅，通常是企業(yè)處于特定時期或特定項目，如企業(yè)對設(shè)備大量新增或大額更新改造、購建不動產(chǎn)階段或鋼材設(shè)備水泥占比較高的建設(shè)項目。據(jù)了解，房產(chǎn)企業(yè)正在期待留抵稅額退稅政策，房產(chǎn)企業(yè)商品房交付前有大量的留抵稅額，結(jié)轉(zhuǎn)收入前不會產(chǎn)生增值稅應(yīng)納稅額，為平衡增值稅入庫，營改增后房產(chǎn)企業(yè)增值稅延用營業(yè)稅政策采用預(yù)收賬款預(yù)征的辦法。為此，對于有預(yù)征增值稅的房產(chǎn)企業(yè)，留抵稅額退稅處理分析如下。

　　一、申請退還增量留抵稅額條件及計算

　　20號公告規(guī)定，納稅人當(dāng)期允許退還的增量留抵稅額，同時符合以下條件的納稅人，可以向主管稅務(wù)機關(guān)申請退還增量留抵稅額：(一)自2019年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個月(按季納稅的，連續(xù)兩個季度)增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元;(二)納稅信用等級為A級或者B級;(三)申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的;(四)申請退稅前36個月未因偷稅被稅務(wù)機關(guān)處罰兩次及以上的;(五)自2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策的。增量留抵稅額，是指與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額。公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項構(gòu)成比例×60%。

　　二、無自持物業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)增量留抵稅額退還處理

　　房產(chǎn)企業(yè)一般計稅項目從開工到交付前，增值稅進(jìn)項稅額一直是累計的，留抵稅額是個非常大的金額，通常到房子交付初期增值稅進(jìn)項稅額未抵扣完，所以增量留抵稅額一般都會符合20號公告退稅規(guī)定。但這種情況如果可以退稅，違背預(yù)收賬款預(yù)征增值稅辦法的初衷，所以，雖然符合20號公告退稅條件，但是考慮與預(yù)征增值稅辦法平衡入庫的原理相沖突，筆者認(rèn)為，這類房產(chǎn)企業(yè)增量留抵稅額不能退稅。如某房產(chǎn)企業(yè)2018年1月開工建設(shè)BC地塊，BC地塊開發(fā)房產(chǎn)全部可售，現(xiàn)尚未竣工，每月預(yù)收賬款預(yù)征增值稅25萬元。A地塊未開工，2019年3月31日賬面留抵稅額1000萬元(其中，可售房1000萬元，自持房0.00萬元)，4月至9月每月進(jìn)項稅額30萬元，2019年9月底期末留抵稅額1180萬元(其中，可售房1180萬元，自持房0.00萬元)，與2019年3月底相比新增加的期末留抵稅額180萬元，增量留抵稅額180萬元不能退稅。

　　三、有自持物業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)增量留抵稅額退還處理

　　如果房產(chǎn)企業(yè)除一般計稅項目的可售房產(chǎn)外，還有政府規(guī)定房產(chǎn)企業(yè)自持的物業(yè)，自持物業(yè)與一般計稅項目的可售房產(chǎn)未售完結(jié)存房產(chǎn)性質(zhì)完全不同。如政府規(guī)定，房產(chǎn)企業(yè)持有的酒店、商場、寫字樓及其他文化旅游設(shè)施暫時不可出售，這些政府規(guī)定暫時不可出售的自持固定資產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項稅額與非房地產(chǎn)企業(yè)留抵稅額性質(zhì)相同，只要把政府規(guī)定自持物業(yè)的進(jìn)項稅額賬戶與可售房產(chǎn)進(jìn)項稅額賬戶分開核算，或者能夠分得清自持和可售房產(chǎn)的進(jìn)項稅額，且符合20號公告規(guī)定自持物業(yè)的進(jìn)項稅額，即可申請退還增量留抵稅額。如某房產(chǎn)企業(yè)2018年1月開工建設(shè)BC地塊，開發(fā)房產(chǎn)全部可售，現(xiàn)尚未竣工，每月預(yù)收賬款預(yù)征增值稅25萬元。A地塊政府規(guī)定暫時不可出售的自持酒店2019年4月10日開工，工期1年。企業(yè)2019年3月31日賬面留抵稅額1000萬元(其中，可售房1000萬元，自持房0.00萬元)，4月30日留抵稅額1130萬元(其中，可售房1100萬元，自持房30.00萬元)，自持物業(yè)5月至9月每月進(jìn)項稅額30萬元，2019年9月底期末留抵稅額1530萬元(其中，可售房1350萬元，自持房180.00萬元)，9月底自持物業(yè)進(jìn)項稅額余額180萬元。與2019年3月底相比，新增加的期末留抵稅額180萬元，按照公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項構(gòu)成比例×60%=180×100%×60%=108(萬元)。總之，房產(chǎn)企業(yè)自持物業(yè)的增量留抵稅額與一般企業(yè)增量留抵稅額性質(zhì)完全相同，符合20號公告規(guī)定自持物業(yè)的進(jìn)項稅額，即可申請退還增量留抵稅額。

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