【摘要】本文旨在以構(gòu)建和諧社會(huì)，追求以人為本的方針指導(dǎo)下，對(duì)作為社會(huì)重要組成部分的售后公房的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，找到可行性解決方案，嘗試破解住宅小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸。

　　【關(guān)鍵詞】中級(jí)工程師職稱(chēng)論文要求,破解,物業(yè)管理,管理瓶頸,對(duì)策

　　物業(yè)管理行業(yè)是在改革開(kāi)放的背景下逐步形成的，從上世紀(jì)90年代初開(kāi)始實(shí)行住房制度改革而派生出來(lái)的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。綜觀(guān)虹口區(qū)歐陽(yáng)路街道有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理方面(諸如房屋滲水、亂停車(chē)等)的信訪(fǎng)投訴，有70%來(lái)自于售后公房小區(qū)，但由于歷史原因售后公房物業(yè)管理一直是“老大難”問(wèn)題。為構(gòu)建和諧社會(huì)，追求以人為本，作為社會(huì)重要組成部分的售后公房，認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)分析現(xiàn)狀，找到可行性解決方案是十分迫切的，為此街道決定以本次售后公房物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)獎(jiǎng)勵(lì)活動(dòng)為抓手，重新厘清發(fā)展方向，嘗試破解住宅小區(qū)物業(yè)管理的瓶頸。

　　以物業(yè)服務(wù)收費(fèi)而言，對(duì)售后公房目前依然執(zhí)行1996年物價(jià)部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其收費(fèi)項(xiàng)目主要為：管理費(fèi)(4.5-7.5元/月・戶(hù))、保潔費(fèi)(3-6元/月・戶(hù))、保安費(fèi)(3-6元/月・戶(hù))，合稱(chēng)“三項(xiàng)費(fèi)用”，合計(jì)10.5-19.5元/月・戶(hù)。

　　與此同時(shí)，上海市職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)從1995年270元調(diào)整至2010年的1120元，年平均增幅達(dá)到21%，且《勞動(dòng)合同法》施行后另增加了8.5%的離職補(bǔ)償金。與居民生活密切相關(guān)的水、電、煤氣等公用事業(yè)收費(fèi)，已形成周期性調(diào)整態(tài)勢(shì)，且調(diào)整幅度較大。水費(fèi)由1992年的每立方0.18元調(diào)至2010年的每立方2.3元，漲幅達(dá)到12.7倍：電費(fèi)由每千瓦時(shí)0.21元調(diào)至每千瓦時(shí)0.617元，漲幅達(dá)到2.9倍：煤氣費(fèi)由每立方0.20元調(diào)至每立方1.25元，漲幅達(dá)到6.2倍。

　　隨著人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的生活水平，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求不斷提高，售后公房的基礎(chǔ)物業(yè)管理，必須滿(mǎn)足相應(yīng)的運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，如人員配備、物料損耗、辦公費(fèi)用等，這就在收支平衡上形成了明顯的缺口，就售后公房創(chuàng)優(yōu)補(bǔ)貼試點(diǎn)小區(qū)蔣家橋小區(qū)為例，一個(gè)近 5萬(wàn)Ⅱr的小區(qū)，只設(shè)一個(gè)出入口，按照正常人員配置，起碼在16人，僅目前而言，每年虧損達(dá)16.6萬(wàn)元。

　　企業(yè)為了提升競(jìng)爭(zhēng)能力，適應(yīng)越來(lái)越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，必然要摔“包袱”，要調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進(jìn)行資源整合。這種長(zhǎng)期處于虧損經(jīng)營(yíng)的小區(qū)，遲早要被調(diào)整，企業(yè)必將退出小區(qū)的管理服務(wù)。一旦企業(yè)退出小區(qū)的管理服務(wù)，使小區(qū)處于“真空”狀態(tài)，不但使小區(qū)的住戶(hù)和業(yè)主受損，還將影響到我們的社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展。

　　物業(yè)管理往往從社會(huì)公共服務(wù)的角度，強(qiáng)調(diào)其公益性，忽略了其經(jīng)營(yíng)性的本質(zhì)，并且沒(méi)有有效的政策作為公益性服務(wù)的補(bǔ)償。

　　在物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的短短20多年里，隨著房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展日趨市場(chǎng)化、社會(huì)化，而政策法規(guī)的不完善，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)范發(fā)展。現(xiàn)行的售后公房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為14年前所制定，多年來(lái)一成不變，相悖市場(chǎng)規(guī)律。盡管政府有關(guān)部門(mén)對(duì)此也作過(guò)多次醞釀，但懸而未決已使過(guò)低的售后公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成為突現(xiàn)的瓶頸問(wèn)題，這一問(wèn)題的長(zhǎng)年沉積，不僅對(duì)我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利，而且對(duì)我們的社會(huì)穩(wěn)定與和諧發(fā)展帶來(lái)隱患。售后公房管理費(fèi)低，而物業(yè)人員的收入、辦公費(fèi)用等則在提高，加上物業(yè)行風(fēng)建設(shè)、實(shí)事工程、舊住房綜合整治等額外項(xiàng)目的增多，物業(yè)公司管理費(fèi)入不敷出的矛盾十分突出，只能通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)所得的利潤(rùn)，來(lái)彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。不少物業(yè)公司幾年前還能靠收取停車(chē)費(fèi)、出租非居住房屋等多種經(jīng)營(yíng)收入來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，而從《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，單靠打“擦邊球”獲取的收入已很難抵充虧損，售后公房小區(qū)普遍出現(xiàn)了收不抵支，而且缺口越來(lái)越大。

　　物價(jià)部門(mén)應(yīng)考慮取消有關(guān)政府指導(dǎo)價(jià)的限制，由物業(yè)公司因適應(yīng)市場(chǎng)的變化，根據(jù)業(yè)主的需要，按照服務(wù)質(zhì)量、數(shù)量定價(jià)，“多勞多得”。逐步推行售后公房菜單式分等收費(fèi)管理模式，這是標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的發(fā)展方向。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的不斷提高，居民對(duì)物業(yè)管理要求也越來(lái)越高。我們可遵循“合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相一致”的原則，逐步建立和完善“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。盡快制訂售后公房服務(wù)分等收費(fèi)辦法。可根據(jù)售后公房所處的地段、建造年份、服務(wù)等級(jí)的不同，實(shí)施不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　在政府定價(jià)尚未調(diào)整的情況下，政府應(yīng)對(duì)由于歷史原因形成的售后公房全面虧損的局面，從財(cái)政支出中劃撥物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)項(xiàng)款項(xiàng)用于建立類(lèi)似“政府采購(gòu)服務(wù)”的形式補(bǔ)貼售后公房物業(yè)管理公共服務(wù)。

　　犯了廣大業(yè)主的利益、享受服務(wù)則應(yīng)履行繳費(fèi)義務(wù)的觀(guān)念。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的快速發(fā)展為行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化問(wèn)題，法律法規(guī)健全的問(wèn)題，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制尚未完善的問(wèn)題，制約了行業(yè)的發(fā)展，迫切需要規(guī)范化和市場(chǎng)化。《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》反映了這個(gè)趨勢(shì)，明確了市場(chǎng)化的發(fā)展方向，也對(duì)政府部門(mén)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變職能、提高調(diào)控能力等方面提出了新的要求。

　　行業(yè)的發(fā)展面臨嚴(yán)峻的形式，從結(jié)構(gòu)上分析，行業(yè)發(fā)展快，主要是兩個(gè)的因素推動(dòng)。一是政策上的倡導(dǎo)、支持與傾斜，使專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理得到普及;二是每年大量的新建物業(yè)拉動(dòng)了需求的增長(zhǎng)。但量的增長(zhǎng)沒(méi)有帶來(lái)質(zhì)的變化，結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題仍然存在，無(wú)序經(jīng)營(yíng)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的情況沒(méi)有明顯改觀(guān)，矛盾糾紛依然眾多。企業(yè)的發(fā)展是通過(guò)不斷開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)獲得的，而不是通過(guò)滿(mǎn)足原有客戶(hù)新的需求獲得，縱深的發(fā)展少，目前還沒(méi)有形成良性循環(huán)。

　　而現(xiàn)行的住宅小區(qū)聯(lián)系會(huì)議制度不失為一種行之有效的化解矛盾的途徑，以聯(lián)席會(huì)議制度作為謀求共識(shí)的思想陣線(xiàn)，以業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司、居委會(huì)聯(lián)合辦公制度的形式，集中研究業(yè)主公益訴求和社區(qū)物業(yè)服務(wù)中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題，化解矛盾與基層，充分發(fā)揮“三位一體”的協(xié)同作戰(zhàn)能力。

　　打造“和諧社區(qū)”涉及眾多層面的因素，包括法規(guī)環(huán)境的完善，經(jīng)濟(jì)水平的提升，民主意識(shí)的轉(zhuǎn)變等。但最為重要的，只有政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主、物業(yè)公司等多方共同努力，形成一種合力，“和諧社區(qū)”才不會(huì)成為一句空話(huà)。各部門(mén)在社區(qū)建設(shè)中應(yīng)遵循相互配合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、各有側(cè)重、分工協(xié)作的原則，竭誠(chéng)協(xié)作，齊心協(xié)力把住宅小區(qū)管理好、建設(shè)好。居民通過(guò)安居，可產(chǎn)生樂(lè)業(yè)的激情，可以激發(fā)積極向上的工作熱情和生活情趣，而這正是社區(qū)建設(shè)同時(shí)也是物業(yè)管理的最終目標(biāo)。